Покупать или ждать: что ждет рынок недвижимости Тюмени во второй половине 2024 года?

Динамика рынка 2024 года

Специалисты рынка недвижимости говорят о том, что в последние годы ипотека была главным драйвером рынка жилья. При том она не только позволяла покупателям приобретать жилье на более выгодных условиях, но и стимулировала рост стоимости квадратного метра. Так еще в начале 2020 года квадратный метр жилья в новостройках Тюмени стоил примерно 60-70 тысяч рублей, а сейчас этот показатель, в среднем, составляет около 120-150 тысяч рублей за квадрат. К тому же Уральский федеральный округ занял четвертое место по спросу на льготную программу «Господдержка», было зарегистрировано около 98 448 кредитов. Из них в Тюменской области — 41 768.

Но в середине 2024 года «Господдержку», позволяющую оформить ипотеку под 8%, отменили. Сейчас действуют только узконаправленные программы для семей с детьми и IT-специалистов. К тому же ЦБ поднял ключевую ставку до 18%.

«Около 60-80% сделок проводилось ранее с привлечение льготных программ. При том действовала общедоступная программа, что ускоряло темпы „раздувания“ цен новостроек. Сейчас цены остались на том „раздутом“ уровне, но остались только две узконаправленные льготные программы. А потому застройщикам придется снижать цены иди предлагать самостоятельно выгодные условия для клиентов. В противном случае покупка недвижимости недоступна для большинства населения», — рассказал «Нашему городу» ипотечный брокер Илья Примакин.

Риелтор крупной тюменской компании Максим Ершов согласен с тем, что спрос на недвижимость на фоне произошедших событий, упадет. Однако он уверен в том, что цены на новостройки не снизятся, а продолжат расти.

«У нас заданы достаточно высокие темпы строительства, что вынуждает застройщиков тратить на каждый объект больше. Снижать цену в угоду покупателям, которые не попадают под оставшиеся программы поддержки никто не будет. Упор будет сделан на конкуренцию — это акции, определенные условия, качество и локация. Но дешевле квартиры точно не станут», — сообщил в разговоре с корреспондентом «Нашего города» риелтор.

Стоит ли в таком случае ждать снижения цен или ключевой ставки? И нужно ли отложить покупка квартиры? Обо всем по порядку.

Нужны новые программы?

Специалисты сошлись в том, что рынку нужны новые программы, при том они должны быть узконаправленными, чтобы практика с «раздуванием» цен программой «Господдержка» не повторилась, об этом говорит и доктор экономических наук Леонид Вараксин.

«Уже в 2023 льготные программы были уже не мерой поддержки, а скорее единственной возможностью купить квартиру. Сейчас этой возможности у большинства уже нет, но она необходима. Безусловно у повышения ключевой ставки главные цели — укрепление рубля и борьба с инфляцией. А потому, чтобы история с „Господдержкой“ не повторилось, необходимы более узкие программы. Это поможет сбалансировать рынок, сохранить спрос и темпы строительства», — сообщил «Нашему городу» экономист.

О вероятности появления новых программ говорит и риелтор Мария Пронина. «Нашему городу» специалист рассказала о том, что в агентствах их ждали вскоре после отмены «Господдержки», однако по сей день появление программ пока остается на уровне слухов.

«Достаточно серьезно говорили о том, что программы, применяемые в отдельных регионах, будут масштабировать. Так сообщали о возможности появления „ипотеки для отличников“, направленная на поддержку учителей, врачей и других сотрудников социальной сфере. По ней ставка составляла 1%! Однако пока у нас в регионе программу не утвердили», — говорит риелтор.

А потому Пронина говорит о том, что появления новых программ во второй половине 2024 года ждать уже не стоит.

Стресс на поле новостроек

Если новых льготных программ не будет, то что в итоге будет с ценами на новостройки? Глава компании «Этажи» Ильдар Хусаинов говорит о том, что ставка в 20% — ноша непосильная.

«Вообще при ставках по ипотеке от 20%, хорошего ждать и не стоит, вообще никогда не думал, что при своей жизни уже столкнусь с таким!», — говорит глава «Этажей».

Однако уже через 2 недели после отмены «Господдержки» и сопутствующего падения, рынок начал приходить в норму быстрее, чем прогнозировалось. Хусаинов отметил, что ситуация осталась сложной, но темп оздоровления идет точно выше ожиданий.

Рассуждая о возможности снижения цен на новостройки, финансовый аналитик Дмитрий Маркин говорит о том, что оба прогноза имеют право на истинность и с большей вероятностью будут реализованы, но уже разными компаниями.

«Мы уже видим, что застройщики идут на уступки, предлагая свои программы ограниченного тиража. Однако они работают не так массово. Спрос есть и из других регионов, об этом не стоит забывать. А потому, если мы говорим о недвижимости комфорт-класса или выше, то вряд ли здесь цена упадет. Стандартный и эконом-сегмент же будет идти на уступки в конкурентной борьбе. К тому же есть программы по типу трейд-ин, так что снижение цен будет, но лишь минимальное и в эконом-сегменте», — считает Маркин.

Аналитик также говорит о том, что сейчас рынок новостроек находится в стрессе и застройщики сейчас экспериментируют с использованием собственных инструментов и поиском баланса между сохранением уровня доходов и спроса. При том специальных предложений от застройщиков стоит ждать в более крупных проектах от гигантов строительной отрасли.

Снижение темпов и влияние спроса

Эксперты говорят и о том, что снижение спроса на жилье усилит конкуренцию на рынке. Об этом также говорил и губернатор Тюменской области Александр Моор. Политик отмечал, что снижение спроса положительно скажется на рынке и простимулирует более качественный подход к застройке.

«Сокращение рынка на 10% полезно, ведь когда рынок неконтролируемо растет, это помогает лучше прятать неэффективность», — указал губернатор.

При том финансист Игорь Балуев отмечает, что темпы застройки могут снизиться, однако это поможет разобраться с затоваренностью рынка недвижимости в Тюменской области.

При том доцент кафедры экономической теории и прикладной экономики Финансово-экономического института Тюменского госуниверситета Иван Вилков отмечает, что к сегодняшнему дню стоимость квадратного метра значительно возросла, а темпы продаж заметно замедлились.

«Но стоит сказать, что расширение объема предложения никак на спрос не влияет — скорее, спрос влияет на предложение. Если предложений будет больше — расширится выбор», — рассказал «Нашему городу» ученый. .

Вторичка набирает обороты

Как известно, новостройки задают тон вторичному рынку недвижимости. Однако сейчас цены на «вторичку» существенно ниже. Собственникам приходилось снижать стоимость квартир на фоне существования глобальной льготной программы. Однако после ее отмены цены поползли вверх.

«Пока действовала программа, это еще первое полугодие 2024 года у нас средняя стоимость жилья для однокомнатных составляла 2,9 млн, для двухкомнатных — 4,6 млн, а для трехкомнатных — 6,5 млн руб. Сейчас цены выросла на 3-5% и может продолжить рост», — объяснил «Нашему городу» специалист вторичного рынка недвижимости Кирилл Фарино.

Он предполагает, что к концу года цены на вторичном рынке могут подняться в упор к новостройкам. К тому же сейчас вторичный рынок находится в более выигрышной позиции за счет возможности переехать сразу после покупки и не тратиться на ремонт.

А потому, как говорит специалист, собственники уже неохотно идут на торг и чаще изъявляют желание поднять стоимость квартиры.

Копить на рост цен или покупать под 20%?

В итоге специалисты пришли к тому, что в течение ближайшего полугодия условия покупки недвижимости не станут более комфортными для покупателя. Новые программы поддержки пока не анонсированы, а цены на новостройки продолжают расти.

Рассчитывать покупателям приходится только на акции от застройщиков, которые будут вводиться для сохранения спроса на объекты. Однако и они не будут повальными, а скорее точными. Однако допускается незначительное снижение цен, но скорее это коснется эконом-сегмента.

Если у вас есть необходимая сумма для первоначального взноса и ипотека по нынешним условиям для вас посильна, то оттягивать покупку не стоит, ведь позже вы сможете рефинансировать кредит. Однако, если же нужного объема средств нет, то эксперты советуют сконцентрироваться на инвестициях, чему благоволит подросшая ключевая ставка.