Падение на 40%: как тюменский рынок недвижимости будет существовать без льгот?

Ипотечный кризис

Отмена общей льготной программы ипотечного кредитования летом текущего года обернулась резким спадом сделок по покупке недвижимости. Ожидалось, что эта мера в купе с ростом ключевой ставки поможет сдержать или даже снизить цены на новостройки. Однако застройщики пока с этим не спешат, спасаясь программами субсидирования и выставляя не самые ликвидные лоты со снижением цены в 5–10%, что предпринималось и ранее, об этом говорит ипотечный брокер Илья Примакин.

«Значительно помогает и программа „Семейной ипотеки“, она составляет большую часть сделок сейчас, хотя и с ней спрос ниже былых показателей. Но сейчас лимиты и для семей заканчиваются, и декабрь обещает быть непростым. Хочется верить, что это станет драйвером долгожданного снижения цен. Ведь сейчас мы находимся в тяжелом положении касаемо недосягаемости ипотеки», — рассказал «Нашему городу» специалист.

Однако стоит помнить и о том, что из-за использования эскроу-счетов застройщики находятся в зависимом положении от банков, из-за чего им приходится, наоборот, поднимать цены. Ведь, как говорит тюменский риелтор Анна Сенатова, застройщики также пользуются проектным финансированием — кредитами в банке.

«При этом при повышении ключевой ставки происходит и рост процентов по кредитам для застройщиков, что и ведёт к удорожанию конечного продукта», — объясняет Сенатова.

Чего тогда ждать от тюменского рынка недвижимости к концу 2024 года? Обо всем по порядку.

Конец «Семейной ипотеки»

В сентябре ряд банков сообщил о том, что они исчерпали лимиты на выдачу «Семейной ипотеки». Новые лимиты будут выделены только в 2025 году. Однако Минфин, узнав о проблеме, заявил о том, что лимиты будут перераспределены между банками и запасов хватит и на ноябрь.

«По сути, у мелких банков, у которых осталось больше средств на реализацию программы, возьмут средства, чтобы обеспечить программную работу крупных. Это необходимо для того, чтобы сохранять равные условия работы и действие льгот. Однако исчерпывание средств в год, когда еще существовала общая льготная программа, может говорить о том, что лимиты рано закончатся и в 2025 году, хотя они будут выше, чем в этом», — разъяснил «Нашему городу» доктор экономических наук Леонид Вараксин.

Аналитики «Циан» говорят о том, что приостановка семейной программы может снизить число сделок на 35–40%, так как в 2024 году она заняла лидирующую позицию в структуре льготного ипотечного кредитования. К августу, когда общей программы уже не было, «семейная» составляла 88% сделок.

«Приостановка программы приведет к снижению числа сделок на 35–40% от сформировавшихся к концу августа уровней. Застройщики будут вынуждены выбирать — или переждать период „без ипотеки“, или стимулировать спрос более существенным снижением цен, привлекая на рынок держателей депозитов, которые могут провести сделку без кредитных средств», — рассказала Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики.

Отметим, что многие тюменские риелторы уже сообщают о том, что не могут вывести клиента на сделку по «Семейной ипотеке» из-за исчерпания лимитов, так как пока средства еще не перераспределены.

/вязь ипотеки и цен на недвижимость

Стоит помнить о том, что и при имеющихся лимитах на «семейную программу», число сделок по ипотеке снижалось, как и продажи новостроек в регионе, об этом говорит директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

«С 1 июля льготная ипотека приобрела более адресный характер, в связи с чем мы наблюдали снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. Доля первичного рынка в ипотеке Сбера снизилась на 27 п.п до 22%. На рынке ИЖС спад также значительный: сегмент сократился на 14 п. п. до 5%», — указывает он.

Как говорит глава федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, сентябрь текущего года от сентября 2023 года отличается на 26% выручки. Вместе с тем он отмечает, что за последний месяц новостройки в регионе стали покупать чаще — на 17%, по сравнению с августом.

Несмотря на это финансовый аналитик Дмитрий Маркин говорит о том, что условия ипотеки и цены на недвижимость неразрывно связаны. Так, при введении льготных программ, стоимость квадратного метра начала ползти вверх, пока не достигла пиковых значений, что правило к недоступности покупки недвижимости без привлечения ипотечного кредитования. Закономерно и со уменьшением льготных программ цены должны начать снижаться.

«Застройщики идут на уступки, но лишь в направлении собственных программ. Пока они не готовы снижать стоимость реализуемых проектов, так как им в таком случае придется работать в убыток. Ситуация на рынке непростая, однако особый спрос Тюменской области помогает удерживать это шаткое состояние, — считает Маркин.

Как говорит специалист рынка недвижимости Андрей Белоусов, на тюменские новостройки есть спрос, как у местных жителей, так и у иногородних. К тому же местные застройщики умеют найти подход к каждому покупателю, что позволяет им балансировать между кризисным состоянием на фоне проблем с ипотекой и сохранением доходов.

Год завершится крахом?

По оценкам экспертов, конец 2024 года для тюменского рынка недвижимости может быть непредсказуемым. С одной стороны, на какой-то период клиенты практически не смогут оформлять кредиты по льготным программам, но в то же время застройщики обычно знают, как заработать на новогодних скидках и собственных программах с рассрочками, субсидированием и сниженной процентной ставкой. А потому не исключено, что ожидаемого снижения цен мы не увидим и к концу 2024 года.

Мноиге специалисты говорят и о том, что 2025 год на фоне возобновления лимитов по «Семейной» ипотеке и высокому спросу на программу позволит застройщикам удержать цены.

Как быть покупателю?

В наиболее тяжелой ситуации находятся сейчас покупатели квартир, многие из которых ждут улучшения ситуации. К тому же высокая ключевая ставка благоволит накоплениям. Как говорит финансист Игорь Балуев, многие сейчас сконцентрированы на накоплениях, что вполне разумно в нынешнее время.

«С актуальной ставкой кредит на первоначальный взнос среднестатистическому человеку уже не взять. Да, со всеми былыми льготами мы забыли о накоплениях — пора вспоминать. Пока лимиты не возобновятся, есть смысл скопить средств. Но как только ситуация утрясется и у покупателя будут необходимые средства для оформления ипотеки, то временить не стоит», — советует специалист.

Мноиге эксперты сошлись во мнении, что тактика выжидания снижения цен не особо эффективна, так как в последние годы цены растут вопреки всем обстоятельствам.

Ранее «Наш город» сообщал о том, что тюменские застройщики предлагают скидки на 5-10% в основном на неликвидные лоты. В настоящее время существенного снижения стоимости недвижимости, несмотря на падение спроса в 2-2,5 раза, нет.