Ставки на стоп. Какие проценты ждут тюменцев по вкладам и ипотеке?

В нестабильные времена россияне склонны копить, а не тратить. Эта тенденция прослеживается сейчас и среди жителей Тюмени. Однако существует такая категория покупок, на которую спрос всегда был, есть и будет – недвижимость. Одному нужна крыша над головой, другому – осязаемая инвестиция, которая точно не рухнет вместе с фондовым рынком. Ипотеки, хоть и в меньшем объеме, продолжают брать, а свободные финансы – парковать на банковских вкладах. В начале календарной весны мы решили поговорить с экспертами и выяснить, какие ожидания сейчас царят на рынках и ждать ли нам весны экономической.

Ирина Андриевская, директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру»

«Банк России не меняет ключевую ставку с IV квартала 2022 года, сохраняя ее на уровне 7,5%. Определенно, эта кратковременная стабильность дает рынку положительный сигнал. Банки точнее планируют свои ставки по кредитам, ипотеке и вкладам, ориентируясь на конкурентную среду. Однако на февральском заседании по ключевой ставке глава Центробанка не исключила, что в течение года макропоказатель будет повышен. В случае ухудшения экономической ситуации в целом Банк России будет действовать жестко, резко повышая ставку. Впрочем, минувший 2022 год показал скорость и эффективность мер регулятора в шоковые моменты для рынка. В 2023 году в экономике страны не стало меньше неопределенности, а геополитика и санкции оказывают все больше влияния на все сферы нашей жизни.  Значит, нельзя исключать любой сценарий. 

В условиях высокой нестабильности в экономике проверенные в прежние времена рецепты экспертов о том, как копить деньги, сколько откладывать, в какие инструменты вкладывать, на наш взгляд, требуют пересмотра. Так, еще пару лет назад мало кто сомневался в доходности инвестиций на бирже – покупке акций или валюты. Но по итогам 2022 года индекс Мосбиржи рухнул на 44%, что стало крупнейшим падением с 2008 года. Профессиональные инвесторы и биржевые спекулянты фиксируют убытки. Вряд ли рядовой потребитель без профессиональных знаний и свободного времени сможет заработать на акциях или на валютных спекуляциях в 2023-м, ведь ни санкции, ни кризис никуда не делись.

На наш взгляд, вклады и накопительные счета остались практически безальтернативными инструментами для вложений денег и сбережений. Старая добрая и проверенная временем банковская классика может без риска принести доходность, хоть и не сильно выше инфляции (5%-7%, согласно прогнозам Центробанка, на 2023 год).

Всем, кто в текущие непростые времена руководствуется стратегией «копить, а не тратить», мы рекомендуем взглянуть на такие инструменты как классические вклады и накопительные счета. Стоит отметить, что за минувший год вклады уже показали максимальную доходность по сравнению с другими вложениями. В 2023 году кардинального улучшения ситуации мало кто ждет, а по прогнозам ЦБ «дно» кризиса еще впереди. Поэтому, повторюсь, самым надежным инструментом сохранить деньги мы считаем классические вклады и накопительные счета. Тем более, проценты по данным продуктам растут третий месяц подряд.

В тоже время мы видим, что онлайн-спрос россиян на вклады остается невысоким. В три зимних месяца 22-23 года он почти на четверть ниже, чем годом ранее. На наш взгляд, это связано с падением реальных доходов населения и возросших ежедневных трат на оплату коммунальных услуг. Так, гораздо ниже прошлогодних показателей индекс региональной популярности вкладов у жителей Тюмени, причем, несмотря на их доходы, которые в среднем выше общероссийских. В январе показатель онлайн-спроса тюменцев к вкладам составил лишь 84%, тогда как интерес к ним в стране – 104%. Такой низкий интерес вкладчиков Тюмени к классическим инструментам сравним со спросом в наиболее депрессивных регионах страны и может свидетельствовать о нестабильности в нефтегазовой отрасли».

Марина Петрова, руководитель Абсолют Банка в Тюмени

«У нас в банке в Тюменской области в начале 2023 года, как и в прошлом году, наиболее востребованы классические депозиты без возможности пополнения. Причина простая: именно по ним гарантирована максимальная доходность свыше 9% годовых. По такому вкладу после указанного в договоре срока вы получаете и основную сумму, и начисленные проценты. Ставка по вкладу обычно зависит от суммы и от срока. Чем больше сумма — тем выше ставка. Также имеет значение срок вклада. Сегодня самые высокие ставки – при открытии вклада на срок от 2 до 3 лет.

Доля инвестиционных ипотечных сделок с недвижимостью – около 10%. Как правило, заемщики покупают небольшие студии или однушки в новостройках. Они быстро и выгодно сдаются в аренду по сравнению с двух- и трехкомнатными квартирами, а также более стабильно растут в цене.

Если говорить об ипотечном кредитовании в целом, то в первые месяцы 2023 года в Тюмени на первое место по популярности вышла госпрограмма 2020-2024 (35% сделок), на втором месте – собственные программы банка, по которым покупают готовые квартиры (30% сделок), на третьем – «Семейная ипотека» (25% сделок). Кстати, одно из интересных для заемщиков улучшений этого года по госпрограмме 2020-2024 и семейной ипотеке: теперь у нас по ним можно оформить льготную ипотеку не только на приобретение квартиры в новостройке, но также на покупку дома с земельным участком и таунхауса. При этом кредит может быть предоставлен на любой степени готовности такой недвижимости. Мы уже увидели, что количество заявок на подобные объекты выросло в 2 раза.

При выборе банка для ипотечного кредитования можно ориентироваться на ставки, но не только. В первую очередь стоит обратиться в тот банк, который принимает заявки на ипотеку онлайн. У нас, к примеру, это можно сделать прямо на сайте: решение по заявке будет принято в срок от 20 минут. Вы будете знать не только ставку, но и максимальную сумму кредита. С учетом этих данных проще выбирать квартиру.

Когда у банка есть цифровые сервисы, то сделка пройдет быстрее. Настолько, что можно даже ни разу не приходить в офис банка. Это особенно актуально для жителей северных городов, которые покупают недвижимость в Тюмени или в других регионах.

Скорость выхода на сделку особенно важна в случае покупки квартир на первичном рынке, потому что бронь недвижимости у застройщиков все чаще проводится платно, например, 5 тысяч рублей за право забронировать объект на 10 дней. Если покупатель не укладывается в эти сроки, ему надо продлевать бронь снова за деньги.

Что касается ставок, то нередко банки упоминают в рекламе заманчиво низкие, а по факту оказывается, «рабочие» ставки гораздо выше. Бывают и другие траты – например, обязательная электронная регистрация сделки за отдельную плату, обязательная плата за составление договора купли-продажи. У нас все эти опции не являются обязательными. Более того, мы бесплатно предоставляем услугу аккредитива (когда банк выступает посредником, и у продавца есть 100% гарантия получения денег, а у покупателя – оформления права собственности), а также переводим денежные средства по сделке без комиссий.

Еще один инструмент, который стоит взять на вооружение – рефинансирование. Чтобы оно имело экономических смысл, исходная ставка должна быть выше на 1,5-2%, то есть составлять 14-14,5% годовых. Но, как правило, заемщики, оформлявшие ипотеку на таких условиях, провели рефинансирование гораздо раньше. Тем не менее, выгодное рефинансирование могут провести заемщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по «Семейной ипотеке». То есть у них есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. В этом случае они могут рефинансировать ипотеку у нас до 5,99% годовых и значительно снизить размер ипотечного платежа, а значит, и финансовую нагрузку. Важно: рефинансирование в рамках «Семейной ипотеки» не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит. Также у нас можно провести такое рефинансирование на любом сроке кредита. Ждать полгода или год не надо».

Юлия Шамшурина, директор по маркетингу девелоперской компании «Партнер»

«Весь прошлый год рынок недвижимости качало по причине нестабильности ключевой ставки, а ее взлет до 20% стал шоком для всех игроков рынка, включая покупателей. В тот момент все застройщики, и мы в том числе, столкнулись с оттоком спроса и падению продаж на 70-80%. Но уже через 1,5-2 месяца с момента закрепления новой ставки мы отметили небольшую активность — люди начали возвращаться к поиску объектов недвижимости, изучать рынок. Многие из них – те, кто уже когда-то оформлял ипотеку с аналогичной процентной ставкой (например, как в 2008 году), поэтому ее уровень не так сильно пугал, как новичков в ипотечном кредитовании. Тем не менее, все ждали снижения, и как только это случилось, рынок еще более оживился. Застройщики почувствовали востребованность, банки разработали систему субсидирования, благодаря которому девелоперы могли предлагать своим клиентам более низкий ипотечный процент. Все было более-менее понятно и предсказуемо до сентября 2022-ого.

Смею предположить, люди устали от эмоциональных потрясений и соскучились по плато хоть какой-то стабильности.  После насыщенного событиями и изменениями 2022 года, ставка 7,5% сегодня вполне допустимая, многие уже адаптировались и начали жить в новых экономических условиях. Конечно, если бы ключевая ставка показала минус, было еще лучше, но сейчас главное – не плюс.  

Что касается тенденций, если не будет никаких волнений в плане гео- и внутренней политики, то мы надеемся на благоприятные перспективы. Да, по сравнению с 2021 годом ипотека стала дороже, если ключевая ставка будет уменьшаться и ипотека будет дешеветь, то рынок только выиграет. В любом случае, мы надеемся на положительную динамику и восстановление покупательской способности населения.  

Если говорить конкретно про нас, важно понимать, «Партнер» создает нишевый концептуальный продукт – наша недвижимость ориентирована на определенную категорию покупателей, мы никогда не гнались за массовым сбытом. Как и прежде занимаем свою, пусть и небольшую, долю рынка, но являемся абсолютным лидером в малоэтажном строительстве. Люди выбирают наши проекты за их уникальные особенности: дома не выше сосен, камерность обстановки внутри жилых комплексов, приватность территории, соседство с природными ландшафтами, хорошая экология места застройки, вариативность жилья и многое другое.

В плане инвестиций в недвижимость есть позитивные прогнозы. Обычно для этих целей выбирают жилые комплексы на начальной стадии строительства, чтобы можно было выиграть на перепродаже спустя 1,5-2 года либо квартиры с готовым ремонтом, чтобы в будущем сдать квартиру в аренду и гасить ипотеку за счет платежей квартиросъемщиков. Компания «Партнер» может предложить оба варианта – наш новый проект «Ритмы» станет хорошим выбором как для тех, кто ищет ликвидные объекты для перепродажи, так и для тех, кто приобретает жилье с целью долгосрочного инвестирования».

Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»

«На сегодня в ГК «Страна Девелопмент» спрос на льготную ипотеку выровнялся после традиционного понижения в декабре-январе. Сыграло ли роль возможное закрытие программы или просто это стандартная картина декабря – не известно. Партнеры, клиенты и агенты, высказывая свое мнение, говорят, что ее либо опять продлят, либо придумают что-то еще, ведь предложений по стройке много и нужно поддерживать эту отрасль.

Что касается инвестиционного приобретения недвижимости, то в последнее время число инвесторов сильно сократилось. Тех, кто остался в числе инвесторов, привлекают программы с минимальными платежами по ипотеке на период строительства для перепродажи, но ассортимент таких предложений у застройщиков не велик.

Скорее всего, в ближайшее время мы выйдем на стандартные ставки госпрограмм, однако объем может сократиться. При этом цены будут немного выравниваться. Ставки будут на уровне 5,5% по семейной ипотеке, 7,5% по госпрограмме и 11% по стандартной программе. Ключевая ставка будет сохраняться на уровне 7,5%. ЦБ РФ активно ведет работу по выравниванию условий по ипотеке. По моему мнению, ключевая ставка если и будет меняться, то очень медленно и в сторону увеличения».

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

«Мы начали 2023 год на минимальном уровне потребительского спроса,  с продленными госпрограммами и с подросшими ставками по большинству видов ипотек, кроме семейной, ИТ, сельской и дальневосточной. Далее мы видим, что за январь онлайн-спрос потребителей вырос сразу в 1,3 раза, что, полагаем, напрямую связано с продлением льготных госпрограмм. А в Тюмени индекс региональной популярности ипотечного кредитования достиг 138% –  в 1,3 раза выше, чем в среднем по стране.

Мы считаем, что подросшие ставки уже повлияли на декабрьское падение спроса, и не ожидаем его продолжения в дальнейшем. Ведь даже в апреле-мае 2022 года, когда ипотечные проценты в собственных программах банков (первичка, вторичка) улетели за 15-18%, а госпрограмма работала под 12%, потребители продолжали интересоваться ипотекой. Сейчас скачок в удорожании ипотеки гораздо скромнее. Увеличение ставок происходит постепенно, поэтому рынок успевает адаптироваться. Если не будет новых геополитических шоков, то и население привыкнет к ситуации.

В ближайший год мы не видим предпосылок для ипотечного чуда и нового роста, как это было в 2021-м. Причины все те же – доходы населения не растут. Люди предпочитают сберегать, а не тратить, тем более не совершать крупных покупок в кредит, не зная, что будет завтра. В то же время ипотечный портфель за год, по данным регулятора, вырос на 17,6% – это можно считать хорошим результатом, учитывая проблемы, с которыми столкнулись все мы. Очевиден факт – мощь ипотечного механизма увеличилась. Благодаря ему рынок недвижимости не скатывается в стагнацию и держится на плаву.

Если экономическая ситуация в 2023 году будет как минимум не хуже, чем сейчас, то рынок будет понемногу адаптироваться. Его зависимость от льготных госпрограмм будет увеличиваться. Господдержка жилищного кредитования будет основным фактором влияния на рынок и спрос населения. Делать прогнозы на 2023 год сейчас не так просто. Однако, анализируя ситуацию ипотечного рынка в минувшем году и ретроспективу последних 10 лет, а также учитывая сохранение льготных госпрограмм, можно предположить, что серьезного падения рынка в 2023 году не будет.

По нашему мнению, расширенная семейная ипотека в ближайший год станет самой востребованной программой. Ее теперь могут оформить семьи с двумя и более детьми любого возраста, а не только родители с ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. По оценкам нашего финансового маркетплейса, такой шаг правительства расширит потенциальную аудиторию заемщиков – в общей сложности до 5,2 млн семей получат доступ к программе для улучшения жилищных условий. Много это или мало для того, чтобы стимулировать дальнейшее развитие ипотечного рынка? Для сравнения в рекордный для ипотечного рынка 2021 год банки выдали 1,9 млн кредитов. Выходит, что потенциал роста потребительского спроса за счет увеличения числа заемщиков – 270%».