Новые нормы строительства уже действуют, а строят все еще по-старому

Застройщики Тюмени все больше и больше привыкают к новым правилам строительства. Они начинают понимать, что нарушения чреваты затягиванием выдачи разрешения на строительство на месяцы и годы, а без этого документа строить запрещено. Тем не менее, уже утвержденные проекты продолжают реализовываться по-старому.

Каждый день в Департамент градостроительной политики приходят люди, у которых возникают вопросы по Правилам застройки и землепользования (ПЗЗ), о том, как эти правила появились, как их применять, но вот на организованный в минувшую пятницу «круглый стол» по этому вопросу народ почему-то не пришел. И все-таки, начальник отдела обеспечения реализации генплана департамента градостроительной политики городской администрации Ирина Даровских подробно рассказала трем посетителям мероприятия о ситуации в городе.

Пусть Правила застройки и землепользования действуют уже года четыре, застройщики по-прежнему иногда нарушают их. ПЗЗ состоят из трех частей: законотворческая часть, карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. Две последних части самые важные, с ними столкнутся все граждане, которые будут выбирать участок для строительства.

«Если раньше можно было эмпирически определять территорию, площадь застройки и т.д. Теперь мы прописали конкретные требования к строительству с учетом того, что территория должна быть благоустроенной. Например, в жилой зоне процент застройки 32,6», - говорит Ирина Юрьевна. И этот процент взят не с потолка, а из вполне ясных расчетов.

Это застройщикам, безусловно, не нравится. Они претендуют всегда на отклонение – от 45 и выше процентов. Но это возможно только за счет сокращения благоустройства и парковочных мест, которых катастрофически не хватает городу. Поэтому обращаясь за изменениями границ строительства, запрашивая отклонения от параметров, но не во всех случаях строители получают положительное решение.

Отступ от границ участка – этот параметр также будоражит застройщиков, они постоянно хотят построить здание большей площади – по всей территории имеющегося участка. Но, как ни крути, не может два строения на двух граничащих участках стоять стена к стене друг к другу. Такое расположение нарушает интересы смежного землепользования. Поэтому от границ участка всегда должен быть отступ. В этом смысле возникают недовольства застройщиков: раньше кто первый – тот поставил свое здание, остальные как хотите, так и думайте. В связи с этим случались судебные споры. Новые нормы запрещают такие строения.

Такая же история с нарушением границ красных линий – от них до строения должно быть 3 метра. Зачастую проектировщики рисуют проект так, что само здание стоит на границах красных линий, а его входные группы выходят на границы линий. Тогда застройщик предлагает перенести линию, но это чревато тем, что нарушается поперечник, потом возникают проблемы с прокладкой сетей и другие.

«В Правилах застройки и землепользования должны разбираться не только профессиональные строители, но и частные застройщики. У каждого строения свои параметры строительства, в том числе у частного домостроения. А, например, общественно-полезным зданиям не требуется территория благоустройства, но парковочных мест должно быть достаточно, в связи с чем, процент застройки здесь выше – до 50. Самый высокий процент застройки в промышленных зонах – до 70», - рассказывает специалист.

Почему же зданиям, построенным сегодня, не хватает ни парковок, ни детских площадок? Ответ прост – еще ни одного здания по новым нормам в городе не введено. Например, тот же офисный центр «Панорама» - довольно новое здание, но вокруг него катастрофически не хватает парковочных мест. Проект этого здания, по информации Ирины Даровских, был создан и утвержден до вступления в силу правил застройки и землепользования. И так обстоит со многими зданиями современности. Те здания, проекты и строительство которых начато до вступления правил в силу, конечно, иной раз им теперь противоречат. С ними беда: высокий процент застройки, точечные строения – масса проблем в целом для жителей города. «Такое есть и еще, наверное, лет пять будет продолжаться, пока не закончатся те землеотводы, выданные ранее новых норм», - считает Ирина Юрьевна.

«Нормы всегда существовали, но носили они рекомендательный характер, поэтому очень сложно было навязать свою волю застройщику, - говорит Ирина Юрьевна, - Теперь же, с вступлением в силу обязательных градостроительных норм, стало проще регулировать градостроительную деятельность – появились рычаги. А вот застройщикам же стало хуже, потому что у них пропала возможность полного беспредела».

Резко изменить ситуацию со строительством в городе не получается. Оно и понятно. Сейчас ряд застройщиков Тюмени вводят в эксплуатацию свои старые проекты.

«Четвертый год мы с мучениями, с небольшими потерями с той и с другой стороны, друг к другу притираемся, но все-таки Правила землепользования и застройки территорий намного улучшили регулирование строительство. Это, может быть, еще не так заметно, потому что по новым нормам пока практически ничего не построено. На сегодняшний день они вот-вот на подходе», - объяснила Ирина Даровских.

Евгения Лямзина