Цены будут только расти? Что ждёт рынок недвижимости во второй половине 2024 года?

Цены продолжат расти

Несмотря на то, что главная цель повышения ключевой ставки — сдерживание инфляции, цены продолжают расти во всех сегментах рынка, в частности и недвижимости. Эльвира Набиуллина отмечет, что июльское повышение ключевой ставки с 16 до 18% позволило замедлить рост кредитования, но при этом инфляционное давление не ослабло.

«Устойчивая инфляция остается выше той, которая требуется для возвращения к цели в следующем году. Сегодняшнее решение усилит импульс к снижению инфляции со стороны денежно-кредитной политики. Мы допускаем, что потребуется дальнейшее повышение ключевой ставки на ближайшем заседании», — заявила Эльвира Набиуллина.

Помимо повышения ключевой ставки для замедления инфляции правительство использовало и другие инструменты. Например, для удержания роста цен на жильё был принят ряд решений, в частности — завершение в июле ипотеки с господдержкой до 8% и ужесточение условий по другим льготным программам.

Ожидалось, что это поможет замедлить рост цен на недвижимость, однако стоимость квадратного метра продолжила увеличиваться, как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости. Как объясняет тюменский риелтор Анна Сенатова, из-за использования эскроу-счетов застройщики находятся в зависимом от банков положении, поэтому вынуждены поднимать цены.

«По закону, застройщик может возводить объект недвижимости за счёт собственных средств или через проектное финансирование — кредитование в банке. При этом при повышении ключевой ставки, происходит и рост процентов по кредитам для застройщиков, что и ведёт к удорожанию конечного продукта», — объясняет Анна Сенатова.

Спрос — материя стабильная

Несмотря на рост цен, жилье в Тюменской области продолжает пользоваться спросом. По словам Анны Сенатовой, покупатель найдется на любое предложение.

«В нашем регионе всегда есть стабильный спрос на предложения вторичного рынка. Как правило, такое жильё приобретают жители ХМАО и ЯНАО, рассчитываясь за него наличными деньгами. Это особенность Тюменской области. На новостройки у жителей также сохраняется интерес, несмотря на отмену программы с господдержкой. Ведь застройщики стараются идти на встречу покупателю. Например, делают скидки, предлагают низкую ставку по ипотеке на первые несколько лет, дают возможность оформить рассрочку или отсрочить первые платежи. Предложений много, поэтому всегда можно подобрать то, что подойдет покупателю», — говорит Анна Сенатова.

Также спрос помогают поддерживать и оставшиеся льготные программы. Например, «Семейная ипотека». По данным специалистов аналитического центра «Домклик», несмотря на ужесточение условий, в августе количество сделок по этой программе выросло почти в два раза по сравнению с июлем.

Похожая тенденция наблюдается и по другим льготным программам.

«В августе количество выдач по льготным программам составило около 24,5 тыс., что на 47% больше, чем в июле. Количество ипотечных сделок также выше значений первых месяцев текущего года: в первом квартале месячное количество выдач по льготным программам лежало в диапазоне 19-21 тыс.», — отмечается в статистике аналитического центра «Домклик».

По данным аналитиков, доля льготной ипотеки растет и в общем количестве выдач. В августе она составила 47% после 34% месяцем ранее.

Ужесточение условий льготных программ

Несмотря на то, что доля льготной ипотеки в общем количестве выдач показывает рост, получить её становится всё сложнее. Банки постоянно пересматривают условия по длительным программам, а некоторые и вовсе закрывают. Например, в сентябре «Россельхозбанк» приостановил приём заявок на выдачу «Сельской ипотеки» под 3%. Кредитная организация объяснила это тем, что исчерпала лимит субсидий на 2024 год. Неделей позже по этой же причине запись на «Семейную ипотеку» остановил Сбербанк. Также ранее по этой программе прекратили выдачи и другие банки, в частности «Уралсиб», РСХБ и Почта-банк.

Помимо этого, банки постоянно пересматривают программы и вводят более жесткие требования для заёмщиков: увеличиваю размер первоначального взноса, одобряют меньше необходимой суммы.

«Бывают случаи, когда заёмщик полностью соответствует всем требованиям банка, отправляет заявку, а на следующий день ему приходит отказ, потому что банк поменял условия для выдачи ипотеки по данной программе и клиент перестал подходить под них», — рассказывает Анна Сенатова.

По словам риелтора, похожие ситуации происходят в рамках сотрудничества банков и застройщиков. Кредитная организация в любой момент может пересмотреть условия их взаимодействия, из-за чего девелоперам приходится резко закрывать интересные предложения и заканчивать выгодные для клиентов акции. Соответственно, это отражается на цене — она только растёт.