«Падение спроса и отмена льгот»: какие изменения ждут рынок недвижимости
Отмена программ поддержки на новостройки
Аналитики рынка отмечают, что в прошлом году спрос на новостройки был небывало высоким. Известия о грядущем подъеме ипотечных ставок, ужесточении требований и других ограничениях подогревали рынок. Но в этом году, как считает специалист по недвижимости Андрей Белоусов, спрос упадет на 25-50% в связи с нововведениями и возможной отменой льготной программы ипотеки.
«Все успевали провести сделку до поднятия ставок и ввода ограничений, в перечень которых входит возможность покупка лишь одного объекта недвижимости по льготной ипотеке. К этому решению привело злоупотребление льготами — люди покупали несколько квартир по выгодным условиям, чтобы получить пассивный доход, а вместе с этим рос объем субсидирования из государственного бюджета, что стало невыгодным. А потому сейчас есть опасения, касающиеся отмены льгот, что на четверть или даже на половину может снизить спрос», — говорит Белоусов.
Также специалист считает, что главным фактором, который повлияет на объемы продаж в следующем году, станет дальнейшая судьба льготных программ.
Полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов в Сибирском федеральном округе Ирина Монастырская также говорит о том, что повышение первоначального взноса может привести с снижению спроса на ипотеку.
«Часть тюменцев брали деньги на первоначальный взнос за счет потребительских кредитов или же микрозаймов. Теперь этих потенциальных заемщиков „отсекают“ от рынка», — говорит Монастырская.
Риелтор Татьяна Клюс считает, что повышение ставки и первоначального взноса также уменьшит возможность одобрения по ипотеке, так как доходность заемщиков не меняется, а большие ежемесячные платежи весомо отразятся на бюджетах тюменских семей.
На сегодняшний день известно, что льготная и семейная программы на покупку новостроек будут действовать до середины текущего года (до 1-го июля). Однако, как недавно отметил президент Российской федерации Владимир Путин, семейную ипотеку в стране планируют продлевать.
«Важно, чтобы эта программа — льготная семейная ипотека под 6% — была как минимум продолжена. И вот это мы точно сделаем», — заявил Путин.
Также он отметил, что с увеличением ключевой ставки расходы бюджета на субсидирование льготных ипотек возрастают. По плану Минфина в 2024 году они могут вырасти в 2 раза. При том будущее льготной программы под 8% остается туманной, так как, по мнению президента, она не всегда выполняет свою социальную функцию.
«Ей пользовались и те люди, кому действительно нужно было улучшить жилищные условия, и те, кто просто хотел заработать на перепродаже. Государство стремится отрегулировать эту программу так, чтобы рынок недвижимости не страдал от разогнанных цен», — сказал президент.
Несломленная вторичка
По данным Росстата, в течение четырех последних лет стоимость квадратного метра в России стабильно росла. Касалось это и вторичного рынка, поднявшего цену за этот период с 58 528 рублей до 94 363 рублей за квадрат. Однако сейчас, на фоне изменений льготной ипотеки, цены на могут снизится, об этом говорит руководитель отдела продаж компании «Этажи» Ильнур Ишкиев.
«В 2024 году стоимость вторичного жилья в старом фонде может снизиться на 10-20%, но на первичном рынке значительных изменений можно не ждать. Это связано в том числе и с тем, что у застройщиков заключены с банками контракты, не рассчитанные на внесение изменений», — говорит Ишкиев.
Он также прогнозирует, что качественные квартиры вторичного сегмента могут подешеветь максимум на 5% или же не измениться в цене вовсе. А более старые дома с невостребованными планировками и не в престижных районах все же могут резко обвалиться в цене.
Хотя специалист по недвижимости Белоусов придерживается иного мнения, он считает, что на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Банка России, в частности роста ключевой ставки до 16%, стоимость вторички может вырасти. К тому же, аналитики «Авито Недвижимости», подводя итоги прошлого года, отметили, что объем предложений вторичных квартир вырос на 10%, а их стоимость на 4% — до 5,5 млн рублей. При том в Тюмени в 4-м квартале запросы на вторичные квартиры увеличился на 6%.
«По итогам IV квартала мы увидели ситуацию, которую предсказывали три месяца назад: повышение цен и ставок на ипотеку оказали достаточное давление на рынок, чтобы спрос на жилье в старом фонде замер на уровне показателей III квартала. В такой ситуации мы ожидаем постепенное увеличение предложения, поскольку по сравнению с IV кварталом 2022 количество доступных для приобретения объектов снизилось на 11%», — пояснил Сергей Еремкин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
Прорыв загородной недвижимости
Президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Бабушкина говорит о том, что в ближайшее время на региональном рынке произойдет корректировка рыночной стоимости объектов недвижимости, так как былого спроса на жилье уже не будет.
«Покупательская способность тюменцев резко сократилась, спрос на жилье снизится на 20-25%», — говорит Бабушкина.
А потому загородная недвижимость, отличающаяся большей стабильностью, может стать особенно выгодной. Эксперты говорят о том, что сейчас сравнялись цены на частные загородные дома и новостройки в Тюменской области. При том цена двухэтажного дома сейчас сопоставима с ценой студии на окраине.
«Сейчас в районах за городом можно купить готовый дом с замлей за 6-7 миллионов. В новостройках сейчас столько придется отдать за однушку или студию. Это нонсенс. А потому люди все активнее начинают интересоваться „загородкой“, отдавая предпочтение ей», — говорит специалист по загородной недвижимости в Тюменской области Андрей Горлатов.
Таким образом в 2024-м году рынок недвижимости ждут ряд потрясений, первое из которых уже произошло в связи с изменениями условий льготной ипотеки. Второе потрясение ожидается после 1 июля, когда истечет ранее обозначенный срок по льготным ипотекам. По мнению экспертов, перемены в области льготных программ будут задавать тон вторичному жилью и вместе с этим могут поднять спрос на загородную недвижимость.