Сколько земля стоит, и почем ее продают

Тюменский земельный рынок за последний год всколыхнулся – сразу несколько девелоперских проектов разных форматов и различной стоимости предстали перед покупателями. И, поскольку цена – аспект довольно важный при покупке, именно о нем чаще говорят на различных мероприятиях, форумах, площадках.

Практически на каждом обсуждении вывод остается один: цена – личное дело продавца, она может зависеть от его расходов, а может быть взята «с потолка» или от того, что сосед продал подобный объект за определенную сумму. Как отметила начальник информационно-аналитического отдела ЗАО «Ассоциация АЛКО» Светлана Молодкина, даже само понятие «рыночная стоимость» в Тюмени пока не сформировано из-за разрозненности показателей, поэтому под одну гребенку всех пока не причесать. Обсуждение ценового вопроса на пресс-ланч в офисе «Мирово Парка» 1 февраля отличилось от других мероприятий: компания раскрыла все карты, подробно пояснив ценообразование своего продукта.

Директор по маркетингу и продажам компании Андрей Панасюк даже подготовил график предварительного финансирования проекта, в котором четко расписано, как расходуются средства покупателей участков в реализуемом компанией поселке. Получается, что сама земля в «Мирово Парке» стоит не так уж дорого, а вот ее «начинка» добавляет ей наценку. 28% стоимости заложены в подведение коммуникаций, 19% - стоимость земли, 18% - расходы компании, 35% - доплата за комфортное проживание: спортплощадки, озеро, парк, ангар для техники, автомойка, общественно-административный комплекс и т.д. Этот комфорт должен быть в бизнес-классе – его выбирают покупатели. Расчеты показали, что средняя стоимость реализации сотки земли в поселке 62,4 тысяч рублей: самая низкая цена была летом (45 тысяч рублей за сотку), к концу 2012 года она вырастет до 80 тысяч.

Даже если кто-то желает приобрести просто землю, отказаться от дополнительных объектов они уже не смогут, так как это комплексное развитие территории. И, отметить стоит, довольно успешное – за несколько месяцев в поселке появились дороги, электричество, ограждение, мобильный офис продаж, реализовано более 30% площади, начато строительство демонстрационного дома. Глядя на бурное развитие поселка, у покупателей улетучивается неуверенность в том, что проект не реализуется. Директор по маркетингу подтвердил, что все реже слышит вопросы о возможности недостроя.

Как сообщили риэлторы, спрос среди покупателей на бизнес-сегмент есть, но его около 20% от рынка. Особенно в последние пару месяцев спрос на дорогую загородную недвижимость вырос, этот факт отметили агентства «Сова» и «Этажи». Тем не менее, 80% населения интересуются эконом-форматом.

Как способ приобретения недвижимости все чаще покупатели выбирают ипотеку. «Очень много молодых семей, получая субсидию в 1 млн 300 тысяч рублей, не желают приобретать пансионат или однокомнатную квартиру. На эти деньги с небольшой ипотекой (примерно тысяч в 150) можно купить земельный участок с домом – а это возможность жить и в то же время параллельно построить другой дом на этом же участке», - привела пример Ульяна Громова из агентства «Сова». Порядка 15% продаж в «Мирово Парке» также реализовано с привлечением кредитов. Как пояснил Андрей Панасюк, бизнесменам выгоднее брать кредит, чем вычленять средства из собственного бизнес-оборота. Собственные средства пригодятся на строительство.

Итак, цена земельного участка должна складываться из стоимости самой земли (которая невелика), инфраструктуры, сетей, дополнительных объектов. Обещания продавца могут раствориться сразу после покупки вами участка, поэтому важно внимательно изучать документацию. Как отметила Ирина Семенова, директор агентства недвижимости «Домино», в документах должно быть четко прописано, когда на участке будут сети, и требуются ли для этого дополнительные взносы. Документы первичны, но важна и репутация компании, предлагающей загородную недвижимость, не стоит вестись на «Рога и копыта».

Каждый мечтает купить участок ближе к городу, с хорошей подъездной дорогой, коммуникациями и подешевле – это самая частая заявка на покупку «загородки», которую должны выполнить тюменские риэлторы. Только вот давно пора научиться оценивать вещи правильно. «Когда к нам приходит покупатель, мы выявляем его потребности и платежеспособность. Если человек готов платить за участок в коттеджном поселке типа Цимлянское озеро, Патрушева, Ожогина, он и получает предложение по соответствующей цене. Если есть желание приобрести участок рядом с городом, но платить миллионы за них не сможет, мы предлагаем участки новых нарезок в том же Патрушева, к примеру. Такие участки стоят на порядок ниже. Есть и более бюджетные участки на выбор», - рассказывает риэлтор «Совы».

Сегодня рынок загородной недвижимости только зарождается – он начал развиваться после долгого сна: появляются новые проекты, разные, интересные, комплексные. Возможно, мы привыкли жить в устоявшемся поселке, где зимой чистят только центральную дорогу, и все магазины сосредоточены лишь по краям поселка. Но есть и те, кому нужен определенный комфорт, к примеру, почистить дорожки, подстричь газончик, окна помыть, привезти что-то и т.д. Такой сервис ищут, его выбирают, за него готовы платить. Рынку не хватает конкуренции, движения, считает Андрей Панасюк. Он надеется, что в новом сезоне на продажи выйдут еще несколько проектов – концептуальных и грамотных.

Рынок земли – это не рынок новостроек, где цена может повышаться раз в квартал, здесь цена повышается сезонно. Зимой чаще в этом сегменте стагнация в плане цен. По весне традиционно стоимость станет выше. Хотя, если экономическая ситуация резко изменится, возможно, рынок поведет себя как-то иначе.

Евгения Лямзина