Строим замок из палок! Почему качество новостроек в Тюменской области ухудшается?

Строительство в Тюменской области

Тюменская область числится в рекордсменах в России по объемам застройки. В 2022 году в регионе было введено в эксплуатацию 2,2 миллиона квадратных метров жилья, в 2023 — 2,3 миллиона.

На фоне такого изобилия квадратных метров от разных застройщиков губернатор Тюменской области Александр Моор выражает уверенность в том, что затоваренности на рынке нет. Однако он согласен с тем, что высокие темпы «помогают лучше прятать неэффективность». Глава области считает, что сокращение рынка на 10% будет полезным и простимулирует работу над качеством, которое часто становится причиной жалоб жителей региона.

Так в редакцию регулярно обращаются обладатели квартир в новостройках, сообщающие о том, что купленное жилье не соответствует заявленным нормам. Вместо обещанного качества, люди сталкиваются с тем, что стены и окна не удерживают тепло, возведенные коммунальные системы работают с перебоями, а пол имеет недопустимый уклон. Как отмечает главный специалист компании по приемке жилья Иван Есин, за последние несколько лет число недочетов, обнаруживаемое специалистами при приемке объекта недвижимости, выросло, как минимум в 2 раза.

«В целом люди стали чаще обращаться за услугами приемщиков, объясняя это сомнениями в качестве. И это вполне закономерно. Иногда оказывается, что объект критически не соответствует проектной документации и заявленным характеристикам», — рассказал «Нашему городу» эксперт.

Притом не всегда застройщик идет навстречу и соглашается устранить недочеты без привлечения мер принудительного воздействия.

Темп в конфликте с качеством

Причем повальные проблемы с качеством начали фиксироваться в 2021–2022 годах, когда регион стал активно наращивать темпы строительства. Ведь еще в 2005 году в области ввели к эксплуатацию 546,9 тысяч квадратных метров. К 2010 году этот показатель удалось увеличить вдвое — до 1,1 миллиона квадратных метров. К 2015 году показатель вырос до 1,8 миллиона квадратных метров, но в 2020 году он упал до 1,5 миллиона квадратных метров. После этого к концу 2023 года удалось увеличить показатель почти на миллион квадратных метров. Такой скачок специалист строительно-технической экспертизы Дмитрий Вершинин считает практически невозможным без потери качества.

«Да, в области стало больше застройщиков с огромными объемами привлеченных средств, но здесь не в деньгах дело. У строительных работ есть стандарты и сроки, необходимые для сохранения качества. Практика показывает, что некоторыми стандартами приходится жертвовать в угоду темпа. Сейчас для застройщика самое страшное — задержать срок сдачи, качество становится второстепенным», — отмечает эксперт в разговоре с корреспондентом «Нашего города».

Темп, заданный застройщиками, оказывает критическое влияние на качество итоговой работы.

Причины снижения качества жилья

Специалисты в области недвижимости подчеркивают, что тенденция к снижению качества жилой застройки связана с несколькими факторами, которые в совокупности и создают современный образ новостройки, как объекта сомнительного качества, но при этом высокой стоимости. Сейчас цена за квадратный метр, в среднем, составляет около 140 тысяч рублей, что выше, чем в соседнем городе-миллионнике Екатеринбурге.

Заслуженный строитель Игорь Костоломов говорит, что в Тюменской области сейчас продают не объект недвижимости, а картинку и образ жизни.

«В последние годы уклон делается на качественный рендер, дизайн, внутреннюю территорию. Важно показать, как красиво люди будут жить в новом ЖК, а не обеспечить людей качественным и безопасным жильем. Важно понимать, что бюджет на каждый проект ограничен и чем больше благоустроенная дворовая территория, чем более стильные фасады и чем активнее реклама, тем меньше денег уходит на строительные работы», — объяснил «Нашему городу» строитель.

Порой на строительных работах приходится экономить. Остановимся подробнее на каждой из причин ухудшения качества жилья в Тюмени.

Жесткие сроки

Проблемы качества начинают с организации и управления. Строительные работы — это зачастую цепь, связывающая заказчика и подрядчиков, численность которых может быть неограниченной. Так как комплекс или одну из его очередей критически важно сдать к нужному сроку, а после одних подрядчиков на объект зайдет другие, сроки для каждой группы рабочих указываются минимальные, а для пущей мотивации прописывается крупный штраф за их срыв.

Эту тенденцию заметила экономист Ирина Меняйлова, она отмечает, что такая проблема характерна не только для Тюменской области, но и для строек по всей России.

«Начинается все с контракта, который обозначает весьма жесткие сроки. Исполнителю важно извлечь выгоду, а потому он готов подстроиться под требования, ищет подрядчиков на каждый объем работ и им ужимает сроки. Так на стройках появляются неквалифицированные рабочие, а технология производства работ не всегда соблюдается», — говорит Меняйлова.

Неквалифицированные рабочие

Не секрет, что тюменский строительный рынок особенно привлекателен для мигрантов. И местные компании охотно принимают таких специалистов, причем даже без необходимой квалификации. Эту проблему обозначил депутат тюменской городской Думы Дмитрий Ошурков.

«На строительном рынке занят большой процент трудовых мигрантов. В основном к нас приезжают неквалифицированные рабочие. Из-за нехватки специалистов они выполняют работу высокой и средней квалификации. Соответственно, страдает качество строящихся объектов», — отметил народный избранник.

Тюменские силовики регулярно проводят рейды по стройкам, но проверяют они не квалификацию мигрантов, а законность нахождения внутри страны. Ведь иностранцы готовы нарушать закон, чтобы работать в Тюменской области, пусть за копейки по нашим расценкам, поскольку на родине мигранта эти суммы являются весьма крупными.

Качество используемых материалов

Но даже специалист с высокой квалификацией не сможет построить качественный дом из некачественных материалов. Специалист экспертизы Дмитрий Вершинин говорит о том, что некоторые застройщики заявляют в смете одни материалы, а по факту используют другие — более дешевые.

«Мы видим, что строительные материалы дорожают, на то есть ряд экономических и политических причин. А потому в угоду сохранения выручки или по иным причинам часто выбираются более дешевые аналоги, они иногда еще и помогают ускорить темп работ. Часто подобное доказать проблематично, чем и пользуются строители», — говорит Вершинин.

Даже руководство компании-застройщика порою может не знать, что на материалах экономят.

Нехватка контроля

С тюменскими темпами строительства сложно проконтролировать соблюдение стандартов качества, о чем говорил губернатор региона. С этим согласен и Алексей Савоськин, однако он уверен, что некачественные сданные дома — упущение надзорных органов.

«Застройщики — капиталисты, их интересуют деньги, а не качественное жилье, и это естественно. Но контроль качества — это работа надзорных органов, если они не надзирают, то застройщику проще дать пару взяток, чем обеспечить надежность конструкции и соблюсти стандарты», — говорит Савоськин.

Общественник сам не раз замечал, как нарушаются технологии строительства, он предполагает, что в Тюменской области качественно строится лишь 10% от общего объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Как добиться качества?

Выясняется, что некачественное строительство — целый клубок проблем, распутывать который долго. Но как покупателям жилья получить качественную квартиру, за которую были выплачены крупные суммы?

Первым делом нужно не спешить с подписанием акта приемки. Помните, что вы вправе обязать застройщика устранить проблемы, которые были обнаружены в процессе осмотра квартиры. Часто для этих целей нанимаются профессионалы, которые знают «болевые точки» каждого конкретного застройщика.

Юрист Павел Шадрин говорит о том, что при отказе в исправлении недочетов или нарушений, собственник вправе обратиться в надзорные органы, тогда строителей могут обязать решить проблему в принудительном порядке.

Однако глобально проблема требует комплексного подхода и решается еще на этапе определения сроков. Эксперты убеждены, что необходимо на федеральном уровне заняться регулированием и контролем качества новой застройки. Стандарты качества должны гарантировать людям безопасное жилье, построенное по нормативам.