Цены рухнут? Что ждет рынок недвижимости в Тюмени после отмены льготной ипотеки?

Конец «льготной» эпохи

С 2020 года для россиян действовала льготная ипотека, которую продлевали уже несколько раз. Со временем условия ее использования ужесточались, в частности, до 30% вырос необходимый первоначальный взнос. Однако и с этим условием программа пользовалась спросом, завлекая покупателей выгодным процентом и позволяя купить новую квартиру при отсутствии такой финансовой возможности по выплате высокого ежемесячного платежа. Но стоит учесть, что эта и другие программы существенно разгоняли цены на рынке из-за чего оценить программу однозначно не так уже просто.

«Вместе с тем, как росло число пользователей льготной программы, росли и цены на недвижимость. Даже в ЦБ отмечали, что этот формат ипотеки значительно разгонял цены на рынке новостроек. А потому нельзя сказать, что покупка квартиры в рамках „льготки“ была особенно выгодной — процент компенсировался ростом цены за квадрат. Вспомните, в начале 2020 года цена за квадрат составляла 60-70 тысяч рублей на новостройку, а сейчас — более 120 тысяч», — рассказал «Нашему городу» риелтор крупной тюменской компании Максим Ершов.

Причины отмены программы

Именно двукратный рост цен принято считать основной причиной отмены льготной ипотеки, ведь с актуальными ценами даже при низком проценте программы купить квартиру стало проблематично, а без привлечения «льготки» — практически невозможно.

Специалист по покупке новостроек Артем Широков отмечает, что сейчас, несмотря на то, что до отмены программы остался всего месяц, особого ажиотажа на рынке нет, ведь новые условия уже не кажутся такими выгодными. А потому эксперт видит причину отмены программы также в существенном снижении спроса, ведь ужесточение условий льготной ипотеки привело к тому, что в январе 2024 года количество одобренных банками кредитов на покупку жилья сократилось на 65%, по сравнению с декабрем 2023 года.

К тому же ни раз поднималась тема пагубного влияния программы на экономическую систему страны.

«Вместе с тем программой активно пользовались инвесторы, ведь в какое-то время ограничений практически не было. И такой формат существенно сказался на инфляции. Вдобавок программа не была особенно выгодной для банков, да, спрос рос, но качественный показатель был незначительным», — рассуждает в разговоре с корреспондентом «Нашего города» экономист Ирина Меняйлова.

Последствия отмены льготной ипотеки

Одним из самых ожидаемых последствий отмены льготной ипотеки может стать снижение цен на новостройки, однако кредитный брокер Илья Примакин рассказал «Нашему городу», что существенных изменений, по крайней мере, в первое время, ждать не стоит.

«Без льготной ипотека застройщики будут вынуждены снизить цены, но это не будет критическим падением, условно говоря, пузырь не лопнет. Во многом из-за того, что семейная и IT программы продолжат действовать пусть и в измененном формате. Однако стоит учитывать, что объемы продаж снизятся, а у нас в регионе рынок уже заполонен, это повлечет за собой ряд трансформация нашего рынка», — говорит брокер.

Отметим, что губернатор Тюменской области Александр Моор, затоваренности на рынке жилья в Тюменской области нет. Хотя стоит отметить, что только за прошлый год в регионе ввели в эксплуатацию около 2,5 миллиона квадратных метров жилья.

Изменение ценообразования

Примакин также отмечает, что застройщики не смогут существенно снизить стоимость жилья во многом из-за того, что затраты на строительство также растут, и ни один застройщик не станет работать в минус, особенно с учетом инвестиционной привлекательности недвижимости в Тюмени.

«Да, у нас недвижимость покупать выгодно, причем, как жилую, так и коммерческую. А потому рассказы о том, что цены упадут на 10-20% — это все сказки. Можно подобного даже не ждать», — уверен брокер.

Однако важно понимать, что изменение цен на рынке новостроек теперь будет не так существенно влиять на цены вторичного жилья, ведь приобретение квартиры от застройщика, которая существенно дороже квартиры от собственника, перестанет выглядеть более выгодной. Ведь только за последний год квартиры-студии в тюменских новостройках подорожали более чем на 500 тысяч рублей, сейчас средняя цена такой квартиры составляет около 3,5-4,5 миллиона рублей и более.

Спрос на вторичку и частное строительство

Также отмены льготной ипотеке простимулирует продажи на вторичном ранке и частное строительство. Ведь уже сейчас стоимость новостроек практически сравнялась с ценами на загородные дома, причем в уже готовом варианте.

«В некоторых локациях для ИЖС участки продаются по 1,5-2 миллиона, это дешевле студии. Полноценный дом можно купить за 5-6 миллионов рублей с участком. А потому очевидно, что спрос на загородку вырастет. Хотя больший акцент все же будет на вторичке», — рассказала «Нашему городу» специалист по недвижимости Елена Ситникова.

Многие эксперты допускают, что с отменой льготной ипотеки наступит расцвет вторичного рынка, который в последние годы хоть и был относительно стабильным, но не отличался особенно высоким спросом на фоне льготных программ.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Александра Ряпосова в беседе с корреспондентом «Нашего города» отметила, что основным драйвером продаж на первичном рынке служили именно льготные программы, а потому с отменой одной из них фокус внимания покупателя может сместиться.

«Есть вероятность, что после отмены льготной ипотеки темпы продаж на первичном рынке замедлятся. Спрос может сместиться на вторичный рынок, где также можно купить „вчерашнюю новостройку“», — говорит эксперт.

Спрос и заморозка проектов

Вместе с тем есть опасения, что снижение спроса на покупку квартир в новостройках, спровоцированное отменой льготной ипотеки, спровоцирует заморозке некоторых проектов, возводимых в Тюменской области. Экономист Ирина Меняйлова считает, что спрос иногородних не поможет закрыть потребность реализуемых в области проектов и некоторые застройщики могут понести убытки.

Однако, как отмечал губернатор Тюменской области Александр Моор, просадка рынка на 10% может простимулировать местных застройщиков возводить более качественное и конкурентоспособное жилье. Однако в связи со спадом спроса семимильные шаги рег она по вводу жилья, которыми области славится на всю страну, могут замедлится, что скажется и на экономике региона в частности.

Таким образом эксперимент с льготной ипотекой, протянувшийся практически 4 года, многие эксперты считают спорным. Формат претерпел множество изменений, однако даже с их учетом крайне маловероятно, что подобный опыт будет повторен в ближайшее время, уж слишком значимое и далеко не позитивное влияние было оказано на экономическую систему.