Тренд покупать. Тюменцы делают ставку на новостройки

Ипотечный рынок Тюменской области — один из наиболее развитых и динамичных. Согласно статистике ЦБ, ипотечный портфель банков Тюменской области к началу октября 2023 года достиг 785 млрд рублей. Только за сентябрь кредитные организации выдали 44,2 млрд на покупку жилья. По этому показателю область опережает практически все регионы-миллионники, включая центр Уральского федерального округа — Екатеринбург. Впереди только Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург.

С начала 2023 года жители Тюменской области оформили 42 217 жилищных кредитов. А пик активности заемщиков пришелся на август, в течение которого банки выдали 10 186 займов. Для сравнения, годом ранее количество сделок было почти в два раза меньше. Значительно выросло количество кредитов, выданных на строящиеся объекты. Это соответствует рыночному тренду. Стоимость недвижимости растет, поэтому люди стремятся сэкономить. С помощью госпрограмм — семейной под 6% и льготной под 8% — заемщики покупают «бетон» и ждут окончания строительства. При этом средневзвешенная ставка по ипотеке в Тюмени к началу осени достигла 8,07%. Этот показатель немного выше, чем в целом по стране — 8,04%, — отметил исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Он подчеркнул, что средний чек жилищного кредита в Тюмени к осени вырос до 4 млн рублей с 3,7 млн в январе. При этом средний размер ипотеки в стране — 4,9 млн рублей, то есть на 20% больше, чем в Тюмени.

Постепенное увеличение средних чеков по ипотеке наблюдают и банкиры. Они связывают это с ростом цен на недвижимость. А еще отмечают, что наиболее востребованы в Тюмени льготные ипотечные программы, по которым заемщики приобретают квартиры в новостройках.

Среди льготных программ на первом месте по популярности — «Госпрограмма 2020-2024» со ставкой до 8% годовых. Ее доля — 60% среди сделок по льготным программам, потому что она наиболее доступна. К заемщику никаких дополнительных требований, кроме базовых, нет. Главное, чтобы он покупал именно квартиру и именно на первичном рынке. Второе место — у «Семейной ипотеки» со ставкой до 6% годовых, ее доля — 35%. Интерес к ней среди заемщиков заметно вырос после смягчения условий. Теперь она доступна семьям, в которых есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. На третьем месте — «ИТ-ипотека» со ставкой до 5% годовых. Она доступна довольно узкому кругу заемщиков — сотрудникам аккредитованных государством ИТ-компаний, — рассказала руководитель Абсолют Банка в Тюмени Марина Петрова.

Привлекательность семейной ипотеки отмечают и сами застройщики.

Наиболее востребованной для приобретения недвижимости в компании «Партнер» остается семейная ипотека. Прозрачные условия кредитования, удобные процентные ставки, специальные преференции от банков для зарплатных клиентов позволяют купить новое жилье от застройщика на более лояльных условиях. Превалирующая доля сделок по семейной ипотеке обусловлена еще и тем, что проекты «Партнера» соответствуют запросам таких покупателей: семьи с детьми часто выбирают наши жилые комплексы, поскольку в них создается необходимая инфраструктура — закрытые безопасные дворы, оборудованные детские площадки, спортивные зоны, бульвары и парки, — считает директор по маркетингу девелоперского холдинга «Партнер» Юлия Шамшурина.

Топ-риелтор компании «Этажи» Грета Пажава отмечает, что военная и IT-ипотека в Тюмени тоже набирают обороты. Из-за льготных программ квартиры на вторичном рынке сильно уступают новостройкам.

Вторичка встала — все об этом знают. Если по семейной ипотеке вы берете квартиру максимум по ставке в 6%, то ставка по вторичке в районе 18%. К тому же есть застройщики, которые предлагают льготную ставку 2,9% годовых для всех до сдачи дома в эксплуатацию или же семейную ипотеку под 3,5% на весь срок кредитования, — пояснил специалист по недвижимости.

В Абсолют Банке согласны: количество сделок на вторичном рынке уменьшается.

Доля сделок со вторичным жильем сократилась до 12% от общего числа. Мы связываем это с общерыночным трендом на рост ставок по собственным программам банков. Значительная часть заемщиков, которые изначально хотели купить готовую квартиру, переключались этой осенью на новостройки по льготным программам, — подчеркнула руководитель Абсолют Банка в Тюмени Марина Петрова.

Тем не менее статистика говорит об обратном — вторичка пока не уступает новостройкам. Из данных Домклик следует, что по итогам сентября наибольшее количество сделок у тюменцев по-прежнему на вторичном рынке, хотя их доля снизилась на 4% — до 49%.

В первую очередь мы связываем это с перетоком покупателей в сегмент новостроек из-за резко подскочивших ставок по рыночной ипотеке. Льготная ипотека на новостройки, которая теперь по сути в 2-2,5 раза дешевле, привлекает почти 44% тюменцев и прибавила 4% с начала осени. Заемщики «уходят» в первичку, несмотря на продолжающийся рост цен. В то же время сегмент ипотеки на индивидуальное жилищное строительство достиг 7% — это один из наиболее высоких показателей в стране. Он соответствует уровню Москвы и уступает лишь регионам с традиционно активным спросом на загородную недвижимость — Татарстану, Башкортостану, Ростовской области и Краснодарскому краю, — сообщил Ярослав Баджурак.

Кстати, о цене. Стоимость квадратного метра в новостройках Тюмени по-прежнему выше, чем у «вторички». Этот ценовой парадокс, когда недостроенная или новая квартира дороже готовой, с нами с тех пор, как льготная ипотека и спрос толкнули стоимость новостроек вверх. Хотя во всем мире — ровно наоборот.

ЦБ говорит о разнице в среднем 30-40%. Мы полагаем, что отрыв «первички» от «вторички» в среднем по стране в районе 20-25%. Отметим, что в Тюмени этот разрыв, по данным ЦБ, во втором квартале 2023 года лишь 4% — это минимальный показатель по рынку в целом, — пояснили в финансовом маркетплейсе «Выберу.ру».

Что же чаще всего покупают тюменцы в ипотеку в этом году? По данным Абсолют Банка, на первичном рынке хит продаж — студии площадью 18-30 квадратных метров. Среди готовых квартир чаще выбирают двухкомнатные.

Выбор зависит от целей, которые преследует человек. Для инвестиций обычно смотрят однокомнатные квартиры или студии в новостройках в районе университетов, колледжей. Молодые семьи рассматривают квартиры формата «1+» рядом со школами и детсадами. Для жизни жилье выбирают исходя из состава семьи. Наиболее востребован микрорайон Док. Он пользуется большим спросом у людей, которые планируют переезд с Севера. Им на данный момент не нужна квартира для проживания, но, тем не менее, она уже строится, а район будет развиваться и благоустраиваться. Также хорошо востребован район Тюменская слобода, там есть действующие школы, садики, поликлиника. Все новое, покупателям очень нравится. Обороты набирает Пятый Заречный микрорайон, но ценник там уже повыше и пока нет инфраструктуры — она будет в перспективе. Семьи с одним ребенком обычно смотрят квартиры формата «2+». Если детей больше и они разнополые, то формата «3+». Но, разумеется, все зависит от бюджета, — объяснила риелтор Грета Пажава.

Интересно, что тюменцы в целом предпочитают покупать, причем не только жилье, но и коммерческую недвижимость.

Программа коммерческой ипотеки у нас на втором месте по востребованности после льготных ипотечных программ. Отмечу, что у нас доля сделок с коммерческими объектами существенно выше, чем в среднем по банку, да и в целом по рынку. Основных причин две. Во-первых, Тюмень — город с развитой бизнес-активностью, здесь всегда высока потребность в коммерческой недвижимости, и предприниматели предпочитают именно покупать ее, а не брать в аренду. Приобрести помещение в ипотеку проще, чем оформлять кредит на развитие бизнеса. Во-вторых, у нас достаточно гибкие условия по коммерческой ипотеке, — рассказала руководитель Абсолют Банка в Тюмени Марина Петрова.

По ее словам, в ипотеку можно купить нежилое помещение как на первичном, так и на вторичном рынке. Ограничений по минимальному и максимальному метражу нет. Требования к заемщику по коммерческой ипотеке не отличаются от требований по стандартным программам. Возраст — от 21 года до 65 лет на момент полной выплаты кредита.

Заемщик может быть как работником в найме, так и владельцем собственного бизнеса и даже самозанятым. Для согласования объекта недвижимости понадобятся правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН, отчет об оценке, паспорт собственника или учредительные документы, если продавец — организация. Средний чек при покупке коммерческой недвижимости — 8 млн рублей.

Колебания ключевой ставки, а за ней и цен, незамедлительно отразились на спросе. Его падение финансовые маркетплейсы зафиксировали еще в сентябре. Уровень стоимости жилищного кредита стал заградительным для многих, и нет никакой уверенности в том, что в 2024 году ситуация в экономике кардинально изменится в лучшую сторону. Более того, ключевая ставка может снова повыситься в декабре и в будущем году — ЦБ этого не исключает. Поэтому экспертам крайне сложно говорить о том, что будет с рынком не только в ближайшее время, но и после завершения массовых ипотечных программ летом 2024 года.

Анализируя октябрьскую статистику нашего финансового маркетплейса, мы видим устойчивую тенденцию на снижение онлайн-спроса потребителей. Еженедельно показатель теряет до 4% от августовских пиков. Можно говорить о развороте тренда спроса, который в августе стал рекордным за последний год. В VI квартале, по нашим оценкам, интерес заемщиков к ипотеке потеряет до 20% и вернется к значениям кризисного 2022 года. Значит, покупателей станет меньше, а продавцы будут сговорчивее и на первичном рынке, и на вторичном, — считает Ярослав Баджурак.

Банки настроены гораздо оптимистичнее.

Мы прогнозируем, что в ноябре–декабре 2023 года будет увеличение количества сделок по сравнению с летом и сентябрем минимум на 10-15%. Это подтверждает и растущее количество заявок на ипотеку, которые мы получаем от наших партнеров среди риелторов и застройщиков. Поэтому тем, кто нацелен на покупку квартиры в ближайшее время, лучше не откладывать этот вопрос в долгий ящик. Как известно, чем выше спрос на недвижимость, тем выше и цены на нее. Причем наиболее интересные варианты по цене и качеству будут выкуплены в первую очередь, — отметила Марина Петрова.

«Выберу.ру» тоже рекомендует всем тюменцам, кто накопил 20-30% на первый взнос по льготной ипотеке, не откладывать приобретение квартиры в новостройке. Тем более что к концу года застройщики всегда предлагают акции и скидки, чтобы продать построенные квадратные метры. Возможно, что, воспользовавшись сезонным предложением, получится сэкономить на переплате и купить жилье по более выгодной цене.

Спрос всегда был и будет, он не иссякал даже в кризисные периоды. Я думаю, что в недвижимости все будет так же хорошо. Мы не прогнозируем спадов, напротив, на недавнем слете риелторов мы проводили аналитику, и результаты до конца этого года очень оптимистичные. Сейчас многие банки внедряют улучшения, которые облегчат для людей получение ипотеки. Однако есть вероятность, что господдержку отменят, поэтому тем, кто собирался приобрести недвижимость по этой программе, не стоит откладывать решение жилищного вопроса. По моему мнению, ипотечную недвижимость стоит рассматривать и как инвестицию. Даже на вторичном рынке и даже по нынешним ставкам. Цены все равно с каждым днем становятся только выше, в долгосрочной перспективе недвижимость не подешевеет. В то же время в будущем можно будет рефинансировать ипотеку по более выгодной ставке, а квартира при этом однозначно вырастет в цене, — выразила свое мнение риелтор Грета Пажава.

Застройщики считают, что изменение ставки может стать драйвером быстрого принятия решения — люди начнут опасаться, что завтра-послезавтра ставка станет еще выше.

Да, сегодня многие анализируют конечную стоимость ипотеки, учитывая случившийся рост ключевой ставки и существующую инфляцию, но одновременно понимают: если надолго отложить покупку и ждать лучших времен, можно упустить имеющеюся выгоду, ведь цены на недвижимость неуклонно растут, — прокомментировала директор по маркетингу девелоперского холдинга «Партнер» Юлия Шамшурина.

Резюмируя, выделим несколько пунктов, которые важно знать потребителю перед покупкой жилья.

1. Новостройки дороже готовой недвижимости, но льготная ипотека на них вдвое дешевле. Поэтому покупатели ипотечных квартир должны внимательно считать, какое решение будет для них оптимальным.
2. Брать ипотеку в надежде рефинансировать ее в дальнейшем — в целом тоже рабочая идея. Однако будущее туманно: с нами по-прежнему санкции, геополитические риски и высокая ключевая ставка ЦБ в горизонте 2024 года.
3. Хотя весной президент России говорил о необходимости льготной ипотеки на вторичку, госпрограмма так и не была расширена из-за непростой ситуации в экономике страны. Вряд ли стоит ждать перемен в обозримом будущем.
4. Растет количество сделок по переуступке ипотеки, когда продавцы предлагают квартиру вместе с жилищным кредитом по старой ставке. Если повезет найти такой объект на вторичке и квартира подойдет по параметрам, то можно сэкономить и на стоимости недвижимости, и на ипотеке.