«Пузырь лопнет?»: может ли рухнуть рынок недвижимости в Тюменской области?

Успевает ли спрос за темпами строительства?

Если еще в 2000-е годы в Тюменской области вводилось в эксплуатацию не более 500 тысяч квадратных метров жилья, то за прошлый год этот показатель вырос в пять раз — до 2 424 квадратных метров. Губернатор Тюменской области Александр Моор ежегодно в положительном ключе отмечает семимильные темпы застройки области, хотя и не умалчивает о том, что проблемы на рынке есть.

«Эксперты говорят про падение рынка на 30—50 процентов, что это коллапс, но я в это не верю. А сокращение рынка на 10% полезно, ведь когда рынок неконтролируемо растет, это помогает лучше прятать неэффективность. При том затоваренности на рынке жилья в Тюменской области нет», — считает губернатор.

При том спрос на новостройки в Тюменской области уже снижается, а при изменении условий льготных ипотечных программ или полного их исключения, риск падения рынка может оказаться вполне реальным, говорит риелтор Андрей Белоусов.

«Вполне закономерно, что введение льготных программ ипотеки простимулировало рынок, и показатели взлетели. Однако сейчас условия меняются, будущее программ туманно, а потому, если в Тюменской области, как и обещал губернатор, в 2024 году темпы строительства будут еще больше, то со спросом уже возможно возникнут проблемы, что может повалить рынок», — говорит Белоусов.

О влиянии на рост спроса ипотечных программ, а также постковидной обстановки говорит и доцент кафедры экономической теории и прикладной экономики Финансово-экономического института Тюменского госуниверситета Иван Вилков. Он отмечает, что к сегодняшнему дню стоимость квадратного метра значительно возросла, а темпы продаж заметно замедлились.

«Но стоит сказать, что расширение объема предложения никак на спрос не влияет — скорее, спрос влияет на предложение. Если предложений будет больше — расширится выбор», — говорит ученый.

Риск обвала рынка есть, считает экономист Ирина Менялова. На вопрос развития недвижимости важно смотреть не только со стороны спроса, но и со стороны коэффициента полезного действия, а также благоразумности выбранных темпов.

«Тюменские ресурсоснабжающие компании уже не раз говорили о том, что они не успевают за темпами строительства в регионе. Это уже звоночек, так как это неотъемлемая часть любого жилого комплекса. К тому же много вопросов к качеству, на него заданная скорость застройки влияет пагубно», — уверена специалист.

Зачем Тюменской области такие темпы строительства?

Стоит отметить, что некоторые регионы России в вопросе застройки показывают обратный результат, что снижает к минимуму возможность использования льготной ипотеки.

«Насколько я знаю, например, в Новгороде, в Мурманске, новостроек практически нет. Что крайне нехорошо. Во-первых, это создает серьезный дефицит на рынке и невозможность или, как минимум, ограниченность использования льготных программ. Во-вторых, это пагубно влияет на экономику, ведь такой показатель говорит о том, что привлекательность субъектов России для застройщиков крайне мала», — говорит Менялова.

А потому в стране высокие темпы застройки только поощряются, об этом говорит и президент России Владимир Путин. Он также отмечает, что увеличение объема предложения способствует выравниванию дисбалансной ситуации на рынке жилья.

«В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир», — сказал Путин.

По словам президента, в 2020 году запуск программы льготной ипотеки дал россиянам дополнительные возможности для покупки нового жилья. В результате почти 350 тысяч семей приобрели квартиры на первичном рынке. При том, по оценке аналитического центра «ДОМ.РФ», в рамках программы банки выдали почти 346 тысячи займов на общую сумму более 1 трлн рублей.

А потому политолог Максим Дерябин убежден, что активная застройка региона — следование указу президента, а также возможность для того, чтобы показать область, как выгодную для инвестиций.

«Часто для достижения показателей, получения финансирования и прочих плюшек, приходится чем-то жертвовать. А потому мы строимся сломя голову, но не следим за качеством этих построек и здраво не рассчитываем возможности всех причастных в сфере строительства», — говорит эксперт.

Главные проблемы тюменских новостроек

Доцент кафедры экономической теории и прикладной экономики Иван Вилков считает, что одна из значимых проблем строительства в Тюменской области — это зонирование.

«В первую очередь, важно обозначить проблемы жителей региона. Загвоздка в том, что у нас отдельно строятся жилые кварталы и районы, как спальные микрорайоны. И отдельно строятся рабочие места. И мы постоянно провоцируем рост маятниковой миграции. То есть мы с утра едем на работу по часу, а вечером обратно. Это время, которое выпадает из жизни», — отмечает Вилков.

Притом дорожное строительство от жилого сильно отстает, по мнению ученого, Тюменской области в городах уже не хватает дорог и эстакад. К тому же выходом из ситуации может стать организованное строительство вблизи с рабочими местами.

«Если мы в советское время вспомним как было? Тогда, например, предприятие строится — вокруг него общежитие сразу для рабочих. Ну и, соответственно, дорог надо меньше, автобусов надо меньше, потому что там пешком можно обойти. А сейчас каково живется людям за кольцевой дорогой? Не прям уж комфортно…», — уверен Вилков.

Вместе с этим возникают проблемы со школой, с детскими садами, с инфраструктурой.

Вдобавок, уже ни раз поднимался вопрос качества строящихся квартир. Тюменцы часто говорят о том, что новые дома строятся из соломы и палок и совсем не соответствуют ожиданиям и представлениям о комфортном и качественном современном жилье.

«Вспомним статистику, о которой сказал губернатор. В 2005 году в регионе объем ввода жилья составил 546,9 тыс. кв. метров. К 2010 году был введен уже 1 млн 111,8 тыс. кв. метров. И сейчас мы имеем вдвое больший показатель. За такой короткий срок невозможно так значительно поднять объемы без утери качества. Безусловно стало больше застройщиков, у которых большие бюджеты, но и этого критически недостаточно, чтобы сдавать столько жилья в соответствии со стандартами строительства и мы это видим на практике», — говорит специалист строительно-технической экспертизы Дмитрий Вершинин.

Специалист отмечает, что нередко в регионе в смете заявляются одни строительные материалы, а по факту используются их бюджетные аналоги.

О том, что сроки строительства в регионе ускоряют настолько, что они не укладываются во временные рамки проведения необходимых строительных работ, говорит и почетный строитель России Алексей Савоськин. Он считает, что причина того, что дома сдаются с такими недоделками и недочетами — упущение надзорных органов.

«Застройщика интересуют деньги, а не качественное жилье. Дома строятся почему-то очень быстро, ведь, если посмотреть технологию работ, я вижу признаки того, что они нарушаются. А это, в свою очередь, что в 2 раза сокращает срок эксплуатации. А контроль качества — это работа надзорных органов, если они не надзирают, то застройщику проще отдать пару взяток, чем обеспечить надежность конструкции и соблюсти стандарты», — говорит Савоськин.

По его мнению в Тюменской области качественных домов лишь 10% от общего числа того, что вводится в эксплуатацию.

Можно ли нормализовать ситуацию?

Как считает политолог Максим Дерябин, начинать работу над проблемой с излишней застройкой стоит с пересмотра всей системы работы застройщиков в стране. Необходимо добавить инструменты, которые будут более строго контролировать стандарты качества и обеспечивать будущим собственникам качественное жилье. Это поможет чуть снизить темпы строительства и повысить привлекательность новостроек региона что положительно скажется и на экономике.

Однако нельзя сказать что это нормализует рынок который сейчас и так находится в напряженной ситуации. К тому же нельзя исключать вероятность обвала рынка так как мноиге эксперты считают что закрытие программ льготных ипотек при былых темпах роста цен на первичку вполне могут поспособствовать этому процессу.

А потому подходить к вопросу строительства важно не только с точки зрения статистических рекордов, но и со стороны разумности и комфорта для покупателей, которым в этих квартирах жить десятки лет.