Тюменская недвижимость. Ипотека — основной драйвер рынка
В 2021 году ипотека продолжает оставаться главным стимулом роста рынка жилья. Эксперты рассказали, как развивается рынок тюменской недвижимости и что его ждет в этом году.
Цены на жилье
По данным участников рынка, цены на недвижимость в 2021 году в Тюмени выросли на 17–18% по сравнению с прошлым годом. Сегодня средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья составляет 79.9 тыс рублей, на вторичном рынке — 80.9 тыс рублей.
Наибольшим спросом у тюменцев пользуется готовое жилье. Доля сделок с ним доходит до 65%. Чаще всего предпочтение отдается однокомнатным квартирам. Их выбирает почти 50% покупателей, двухкомнатные — 33%. Что касается новостроек, то на пике спроса сегодня двухкомнатные квартиры. На втором месте «однушки», затем студии и трехкомнатные квартиры.
В абсолютных цифрах готовая однокомнатная квартира в среднем стоит 2.9 млн рублей, в строящемся доме — 2.55 млн рублей. Двухкомнатная — 4.5 млн рублей и 4.18 млн рублей соответственно.
На сегодняшний день эксперты не видят никаких предпосылок для снижения цен на недвижимость в регионе. По большей части они связывают это с недостатком предложения на рынке как вторичного, так и первичного жилья.
«В 2020 году на рынке жилой недвижимости происходило большое выбытие квартир даже со сроком ввода после 2022 года, а следовательно, ассортимента у застройщиков поубавилось. Доступность на рынке будет формироваться исходя из появления новых проектов у застройщиков и финансовой стабильности покупателей», сказал заместитель директора по маркетингу и продажам специализированного застройщика «Звезда» Сергей Харциенко.
Банковские специалисты согласны с оценкой застройщиков. По словам руководителя «Абсолют Банка» в Тюмени Валентины Лебедевой, недостаток предложения на рынке тюменской недвижимости действительно существует.
«На вторичном рынке количество объектов, выставленных на продажу, превышает 10 тысяч. За год их количество уменьшилось на 13%. На первичном рынке количество квартир в продаже — более 9 тысяч. За год объем предложения снизился на 15%. Безусловно, это способствует росту цен на жилье, но дефицита опасаться не стоит», отметила Валентина Лебедева.
Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев выделяет еще один фактор, влияющий на конечную цену жилья. По его мнению, кроме прочего, сегодня наблюдается рекордно низкий уровень дисконта, который готовы делать застройщики или собственники недвижимости при продаже своих объектов.
«Соглашусь, что цены на недвижимость сейчас находятся в перегретом состоянии, но поводов для их снижения нет никаких: растет стоимость строительных материалов, снижается объем ликвидного предложения», — говорит эксперт.
Покупка в ипотеку
Итоги на рынке недвижимости показывают, что ипотека — востребованный инструмент. Доля ипотечных сделок в Тюменской области за год увеличилась с 60 до 65%. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие год-полтора она достигнет 70%.
«С января по апрель 2021 года выдачи ипотеки в «Абсолют Банке» выросли на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигли 400 млн рублей. Главная причина высокого спроса на ипотеку — рекордное снижение ставок. Например, «Абсолют» снизил ставки по стандартным программам до 7.84% годовых. Кроме того, мы сократили минимальный размер первоначального взноса до 10% и по-прежнему принимаем материнский капитал как часть первоначального взноса или для погашения кредита по стандартным ипотечным программам и по госпрограмме «Семейная ипотека», — говорит Валентина Лебедева.
По данным статистики продаж застройщика «Звезда», ипотечными кредитами в первую очередь пользуются покупатели жилья эконом-класса и улучшенной планировки. Элитное жилье предпочитают покупать за наличку.
«У нас за год 57% всех сделок по покупке квартир прошло с ипотечным кредитованием, то есть практически каждая вторая квартира куплена в ипотеку. Это касается и класса стандарт, и класса комфорт. Исключение, пожалуй, составляет только сегмент жилья бизнес-класса. Так, в доме бизнес-класса REAL из 22 проданных квартир всего четыре покупателя использовали ипотеку, остальные покупали за наличный расчет и пользовались рассрочкой до конца строительства, которую предоставляли мы как застройщик», — отметил Сергей Харциенко.
Растут и ставки, и цены
Участники тюменского рынка недвижимости склоняются к тому, что во многом дальнейший спрос на ипотеку в регионе будет зависеть от размера банковских ставок. Есть предположение, что ставка по ипотеке будет корректироваться в сторону увеличения и составит во втором полугодии 2021 года от 7% до 9%.
«Вопрос весьма непростой. С одной стороны, инфляция все больше ведет к тому, что Центробанк начинает увеличивать ключевую ставку, а за ней растут и ставки по кредитам. А с другой, государство транслирует необходимость поддержки строительной отрасли и повышение доступности ипотечных кредитов. Скорее всего, в ближайшей перспективе ставки по ипотеке будут дифференцированы. К примеру, уже идут разговоры о снижении ставки для семей с детьми», — говорит заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Стоит отметить, что вслед за повышением ключевой ставки до 5% некоторые крупные банки Тюмени уже объявили об увеличении ставок по ипотеке. Однако в целом по рынку, как отмечают специалисты, увеличение ставок не критичное — 0.25–0.5%.
«Средний уровень ставок по стандартным программам в июне будет держаться на уровне 8.5–9.5% годовых, что ниже психологически значимого для клиентов уровня в 10%. Тем не менее советую тем, кто нацелен на покупку квартиры в ипотеку и накопил минимальный первоначальный взнос в 10–20%, не откладывать эту задачу в долгий ящик. Растут не только ставки, но и цены на недвижимость. Думаю, до конца года стоимость квадратного метра в Тюмени увеличится еще на 8–10%. В первую очередь будут раскупать самые интересные по цене и качеству варианты», — сказала Валентина Лебедева.
Иногородние и коммерческие сделки с недвижимостью
Выделяется еще один тренд тюменского рынка недвижимости в 2021 году — покупка коммерческой или жилой недвижимости в инвестиционных целях. Специалисты отмечают, что доля таких сделок также существенно выросла. По словам управляющего отделением Банка России по Тюменской области Сергея Попова, инвестиционный спрос на недвижимость наблюдается в первую очередь в крупных городах.
«Для обеспеченных граждан это один из каналов вложения сбережений, который особенно интересен на фоне снижения ставок и роста цен на жилье. Чем больше цены растут, тем более интересны эти покупки, что еще сильнее стимулирует рост цен», — сказал он.
Другое популярное направление — рост междугородних сделок, когда покупатель или продавец находятся в одном городе, а квартира в другом.
К примеру, тюменцы берут ипотеку на покупку жилья в Москве, Краснодарском крае и Санкт-Петербурге. А обзавестись недвижимостью в Тюмени стремятся жители ХМАО и ЯНАО.
«У нас каждая десятая сделка дистанционная, между разными городами. Мы ожидаем, что количество междугородних сделок будет расти, поскольку «Абсолют Банк» продолжает активно развивать проект по дистанционной выдаче ипотеки на территории партнеров — застройщиков и агентств недвижимости, подключенных к нашей цифровой платформе. Этой весной мы добавили к партнерской сети Сургут, Тобольск, Нефтеюганск. Всего у нас более 120 удаленных точек по выдаче ипотеки в 60 городах России. Сделки совершаются даже в тех регионах, где нет офисов банка. При этом никаких надбавок и комиссий за дистанционные сделки у нас нет и на скорости выхода на сделку расстояния тоже не сказываются — подписание договора возможно на следующий день после одобрения заявки», — отмечает глава «Абсолют Банка» в Тюмени Валентина Лебедева.