«Наш город» опросил экспертов в сфере ЖКХ, и они уверены, что крышные котельные выгодны и удовлетворяют потребителей только первые несколько лет, после этого котельная вместо экономии принесет только одни убытки.
В сентябре 2020 года заместитель губернатора Вячеслав Вахрин, говоря о развитии централизованного ресурсоснабжения, обратил внимание на то, что компании должны вкладываться в энергоэффективность предоставляемых услуг населению и «сами бегать за клиентами».
Здесь он обратил внимание на ценообразование тарифов. Так, для Тюменской области рост тарифов на услуги централизованного теплоснабжения и водоснабжения ограничен индексом 4%. Этого нельзя сказать об устройствах, которые принадлежат самим жителям домов.
«Мы должны уйти от всех этих крышных котельных, которые становятся огромной заморочкой для потребителей уже через некоторое время эксплуатации. Потому что, когда вдруг приходит понимание, что через несколько лет нужно скинуться всем владельцам помещений в доме и купить новую крышную котельную, да еще и установить, вот тут наступает огромное разочарование», — говорит заместитель губернатора Вячеслав Вахрин.
Яркий пример, когда жильцы столкнулись с такой проблемой, элитный ЖК в центре города.
В 2019 году председатель ТСЖ «Зеленый дом» Наталья Яковлева обратилась в УСТЭК за консультацией.
«Нашей крышной котельной уже двенадцать лет, через три года подходит к окончанию срок ее эксплуатации, и мы начали задумываться, как нам быть дальше. Чем старше котельная, тем чаще надо промывать теплообменники, иначе они забиваются и хуже отдают тепло. Сами мы свою котельную не обслуживаем, даже стараемся не приближаться к ее кипящим газовым котлам, наняли обслуживающую организацию, отдаем им по 80 тысяч ежемесячно. Но это только на сервис, за реагенты надо платить отдельно. Где столько денег взять? Приходится экономить», — рассказывала тогда Наталья Яковлева.
Подробнее о состоянии котельной рассказал в своем отчете технический директор УСТЭК.
Так он вместе с мастером управляющей компании и слесарем-сантехником осмотрел котельную на крыше. Как они пояснили, ни документов, ни данных об оборудовании у них нет, поскольку всем занимается подрядная организация.
«Крышная котельная состоит из двух котлов иностранного производства, табличек с паспортными данными на котлах нет. Определить название и мощность не представляется возможным (ориентировочная мощность 1,5-2 МВт)», — говорится в отчете.
Выяснилось, что котлы находились в эксплуатации на тот момент уже 11 лет. Так же, со слов мастера, водоподготовка, которая существенно удлиняет срок эксплуатации, в котельной смонтирована, но не эксплуатируется. Установка дозирования химических реагентов в котельной имеется, но она не подключена к котлам и, судя по внешнему виду, или никогда не работала, или давно находится в нерабочем состоянии.
Для резервирования электроснабжения когда-то был смонтирован генератор, но в данный момент его нет. Без генератора котельная полностью зависит от внешнего электроснабжения, и при его отключении котлы перестанут работать, а включить их смогут только специалисты обслуживающей компании.
Вот так некачественно обслуживалось серьезное оборудование в элитном доме. Если бы произошла авария, то кипяток из котлов залил бы квартиру снизу.
Свое мнение о том, какие сложности возникают при обслуживании котлов на крышах, рассказал гендиректор управляющей компании «Тюменьдорцентр» Алексей Логачев.
Он отметил, что пока котельная новая, все будет хорошо и даже отлично, ведь она действительно приносит экономию в сравнении с центральным отоплением.
«Проходит 7-10 лет, и так как котельная является общедомовым имуществом, расходы за нее несут сами собственники, а она стоит несколько миллионов рублей. Для ремонта или замены жителям необходимо собрать целевой сбор, а жители не могут, да и не хотят скидываться», — говорит Алексей Логачев.
По его мнению, сейчас как раз подходят сроки для многих домов с газовыми котельными на крышах, которые массово строились 7-10 лет назад.
И замена или капитальный ремонт будет особенно затратным для жителей малоэтажных домов. В них количество квартир невелико, соответственно, сумма на обслуживание крышных котельных будет делиться на меньшее количество собственников и будет выше.
Алексей Логачев привел пример дома, который обслуживала его УК.
«Котлам было более 10 лет, их нужно было менять. Мы несколько раз проводили собрания жильцов. Но они говорили, что это ваши проблемы, вы же управляющая компания. Но это их имущество, а управляющая компания сегодня — наемная организация, а завтра — нет. Мы им предлагали с помощью целевого сбора через фонд капитального ремонта компенсировать затраты на замену котлов… но люди не соглашаются. И мы с ними не продлили договор управления. Люди теперь пишут во все инстанции, что остались с неисправным котлом», — говорит гендиректор УК.
Поэтому, управляющей компании к моменту износа котла или когда надо проводить капитальный ремонт котельной, выгодней будет расторгнуть договор с домом, чем ремонтировать или заменять оборудование за свой счет.
Более того, по словам эксперта, тех денег, которые УК может собирать по тарифу, установленному городской администрацией в 2017 году, не всегда хватает на обслуживание котельных. Хорошо, если дом имеет большую площадь, а если это небольшой «одноподъездник»?
Он также обратил внимание, что современные крышные котельные в домах, достигающих 20 и более этажей, вмонтированы в здание, и их демонтаж — очень сложное дело. Придется разбирать надстройки и доставать элементы котельной краном или вертолетом.
Алексе Логачев привел еще один пример. После ремонта одной такой котельной, который управляющая компания сделала за счет собственных средств, жители этого дома сразу выбрали новую управляющую компанию. Теперь у новой УК с отремонтированными котлами проблем нет.
Больше у Алексея нет желания идти навстречу жильцам в таких вопросах. Поскольку, по закону содержание и ремонт крышных котельных в перспективе экономически не выгоден компании.
Также здесь несут ответственность и застройщики, которые предлагают жильцам заманчивое предложение, но не говорят о подводных камнях такого решения.
В единой теплоснабжающей организации «УСТЭК» с этим согласны.
«Дома уходят из централизованного теплоснабжения на газ. В связи с этим, реальный прирост потребления за последние 3-4 года при существующих объемах строительства — не более 1-1,5%. Теоретически, мы могли бы обеспечить сетями весь объем новостроек при наличии платы за техприсоединение, однако многие компании подают заявки на техусловия сразу и нам, и в „Газпром“. Там, где для них оказывается дешевле, туда они в итоге и идут. Но при создании проекта крышной котельной девелоперы закладывают значительно меньшие мощности, что влияет на конечную стоимость. Для нас важно понимать, что застройщик не перейдет на газ. Тогда энергетики смогут создать инвестпрограмму и планово развивать сети в сторону новой застройки», — резюмировал генеральный директор АО «УСТЭК» Марат Царгасов.