Ипотечный рынок Тюменской области: итоги 2019 года и прогнозы на 2020 год

Маленькие победы 2019 года

Участники рынка едины в своем мнении — в настоящее время в России ипотечные ставки находятся на рекордно низком уровне, и, если не будет существенного повышения ставок, ипотека и дальше будет оставаться драйвером рынка недвижимости. Весь прошлый год ипотечные ставки падали, многие застройщики надеются, что тенденция сохранится и в 2020 году.

Средний размер ипотеки в 2019 году в Тюменской области составил 2 314 116 рублей, по итогам января — февраля 2020 года он снизился и составляет 2 269 553 рублей. А в сегменте загородной недвижимости средний размер ипотечного кредита, наоборот, вырос с 2 433 000 рублей в 2019 году до 2 478 000 за первые два месяца 2020 года. Более того, в 2019 году риелторы отметили прирост консультаций по ипотеке в возрастном сегменте 25-30 лет на 5 процентов по отношению к 2018 году и на 2 процента — в сегменте 40-45 лет.

При этом, если сравнивать с 2018 годом, 2019-й был менее активным за счет невысокой покупательской активности в первой половине года из-за относительно высоких ипотечных ставок.

«Эта ситуация исправилась во второй половине года, когда на фоне снижения ставок выросла и покупательская активность. Февраль и март 2020 года показали достаточно высокие показатели спроса, некоторые дни стали реально рекордными по количеству сделок за последние пять лет», — рассказал директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

У застройщиков 2019 год закончился также на позитивной ноте. Как отмечает директор ГК «ТИС» Светлана Утешева, рынок в прошлом году непрерывно рос.

«Не берусь подводить итоги по рынку в целом, но если говорить о ГК „ТИС“, то объемы продаж в 2019 году превзошли наши ожидания. Прогнозировать объемы продаж в 2020 году пока невозможно», — считает Утешева.

Банки солидарны с застройщиками и риелторами: конец 2019 года внушал оптимизм. Так, эксперты прогнозировали, что рынок ипотеки в Тюменской области в ближайшие два года вырастет на 15-20%.

«Ситуация с эпидемией, конечно же, внесла свои коррективы. Мы полагаем, что в целом по рынку после улучшения эпидемиологической обстановки выдача ипотеки может снизиться на 15-20%. В первую очередь — из-за снижения доходов населения и повышения требований к заемщикам у ряда банков. При этом делать прогнозы о том, что будет с ипотекой к концу года, пока рано — ситуация далека от стабильной, о чем говорят и застройщики, и власти», — отмечает руководитель «Абсолют Банка» в Тюмени Ольга Скосырская.

Тревожное начало 2020 года

Однако сейчас, когда экономическая ситуация может развиваться самым непредсказуемым образом, застройщики боятся делать долгосрочные прогнозы.

«Об увеличении спроса на недвижимость пока можно говорить в краткосрочной перспективе: из-за нестабильности рубля, резких колебаний цен на нефть и пандемии коронавируса все, у кого есть свободные средства, хотят вложиться в недвижимость. У нас, например, число обращений за последние две недели выросло более чем на 30%», — продолжает Утешева.

При этом дестабилизация российской валюты значительно ускорила работу рынка недвижимости, причем по всем показателям. Следом за обвалом рубля во второй половине марта в Тюмени количество обращений за консультациями по оформлению ипотечных займов и рефинансированию действующих кредитов выросло рекордно — на 64 процента, а продажи во всех сегментах недвижимости — на 13.5 процента.

«Основное опасение потенциальных покупателей — это риск обесценивания российской валюты и повышение ипотечных ставок. Поэтому, с одной стороны, все торопятся оформить ипотеку по низким ставкам, с другой — успеть инвестировать свои сбережения в недвижимость, ведь, как показал опыт прошлых кризисов, квадратные метры были и остаются наиболее твердой валютой», — рассказывает директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Эксперты прогнозируют, что повышенный спрос на недвижимость продержится еще в течение апреля, после чего возможен спад. Его глубина будет зависеть от позиции ведущих банков: если ставки по ипотеке поднимутся, просадка будет ощутима, и рынку недвижимости потребуется пережить адаптационный период не менее двух-трех месяцев.

Еще один тренд — это появление «реактивных» покупателей, которые подбирают нужный объект уже в день обращения, а в случае с привлечением заемных средств — в день одобрения ипотеки.

«Из-за этого средняя скорость совершения сделок в сфере недвижимости за март выросла в разы — клиенты спешат подобрать объект и подписать кредитный договор, чтобы зафиксировать ипотечную ставку», — продолжает Хусаинов.

Все для детей

Помочь в выплате ипотеки тюменцам смогут дополнительные стимулирующие выплаты, в том числе материнский капитал за рождение первого ребенка. Более того, некоторые банки вводят специальную «детскую ипотеку», которая призвана облегчить выплату для молодых родителей.

«Но стоит понимать, что „детская ипотека“ имеет ряд требований к объектам, и поэтому далеко не все объекты первичного рынка могут быть реализованы с использованием этой соцпрограммы», — уточняет директор ГК «ТИС» Светлана Утешева.

Многие банки допускают использование в качестве части первоначального взноса средств материнского капитала. В «Абсолют Банке» в этом случае доля собственных средств должна быть не менее 10% от стоимости квартиры, а с учетом маткапитала — не менее 20%.

«Наш банк дает возможность дополнить маткапиталом первоначальный взнос даже по госпрограмме „Детская ипотека“. В нашем регионе это редкость. Среди наших заемщиков по госпрограмме 40% используют маткапитал в качестве части первоначального взноса. По обычным программам доля сделок с маткапиталом — около 10%. Общая доля сделок по госпрограмме „Детская ипотека“ у нас — 18% при 3-5% в среднем по всему рынку», — пояснила руководитель «Абсолют Банка» в Тюмени Ольга Скосырская.

По данным компании «Этажи», около половины недвижимости в Тюмени приобретается с привлечением заемных средств и такое соотношение в целом стабильно вне зависимости от ситуации в стране. Поэтому при сохранении ипотечных ставок на прежнем уровне это соотношение сохранится.

Однако есть и минус — несмотря на то, что большинство банков, в том числе и «Абсолют Банк», продолжают работать, оформить ипотечный кредит, безусловно, стало сложнее. Главные ограничения — в работе МФЦ, в сложностях с получением от работодателей документов, необходимых для подачи заявления на сделку.

«Кроме того, в последнее время некоторые продавцы квартир на вторичном рынке ушли на самоизоляцию и из соображений безопасности отказываются пускать в свое жилье потенциальных покупателей. Процесс продажи квартир они отложили до окончания пандемии коронавируса. Еще одна причина, по которой сделки тормозятся, — экономическая нестабильность: люди опасаются остаться „в кэше“ — когда квартира продана, а новую купить сложно из-за отсутствия подходящих предложений или увеличения стоимости», — пояснила Ольга Скосырская.

Последствия эпидемии

Но не надо исключать, что многое будет зависеть от развития ситуации с коронавирусом. Немаловажным фактором в таких условиях становится возможность купить квартиру в ипотеку удаленно. Как известно, в Тюмени на заемщиков из таких регионов, как ХМАО и ЯНАО, приходится больше половины от общих объемов выдачи ипотеки. Для них возможность заключить сделку без поездки в другой город — огромное преимущество.

Из-за этого банкам приходится развивать цифровую сферу своей деятельности. По словам Ольги Скосырской, цифровая платформа «Абсолют Банка» дала возможность партнерам заводить заявки самостоятельно и таким образом не терять покупателя. Банк первым в прошлом году протестировал и затем масштабировал сделки под ключ за один день на территории застройщика.

«Сейчас мы идем дальше: оценка квартиры и ее согласование как объекта у нас тоже проводятся онлайн и всего за один день, в то время как в целом по рынку эти процессы затягиваются на неделю, а то и больше», — отмечает она.

Скосырская пояснила, что кризисные условия подстегивают банки минимизировать необходимость клиенту появляться в отделениях банков, а в случае «Абсолют Банка» она и вовсе сведена на нет.

Что же касается покупательских приоритетов, то эксперты едины во мнении, что в эпоху кризиса первыми с рынка уходят небольшие по площади и цене помещения: студии и однокомнатные квартиры. Люди стремятся вложить средства в недвижимость с хорошим потенциалом для сдачи в аренду или перепродажи.

«Как показывает анализ покупательской активности во время кризисов 2008 и 2014–2015 гг., доля тех, кто покупает недвижимость в инвестиционных целях, в период нестабильной ситуации растет с привычных 8 процентов до 15-16. Наибольший спрос для таких целей — в сегменте однокомнатных квартир как наиболее доступных и ликвидных. Еще одна особенность — это смещение интересов в сторону вторичного рынка, так как оно (помещение, купленное на вторичном рынке — прим. ред.) не требует дополнительных затрат и может быть сдано в аренду», — считает Ильдар Хусаинов.

Однако в тюменском регионе не будет проблем с предложением ни на рынке вторичного жилья, ни среди новостроек. После обвала рубля действительно был период, когда часть собственников приостановили продажу своих объектов, но сейчас они уже осознали, что ничего критичного не происходит, и возобновили реализацию. Эксперты уверены, что сейчас выгодное время для продажи недвижимости, когда спрос очень высок, а цены все еще достаточно низки.

Светлана Утешева из перспективных к освоению и востребованных у клиентов районов отмечает Тюменскую Слободу, район ДОКа и озера Алебашево. Сейчас там реализовываются одни из самых интересных в городе проектов.

Низкие ставки

На днях Центробанк принял революционное решение — сохранить ставку на прежнем уровне, хотя на фоне заданного вектора социально- и бизнес-ориентированной политики, которую правительство проводит в последние годы, это было вполне предсказуемо. Впервые Центробанк при сложной экономической ситуации в стране не провел повышения ключевой ставки. И это тоже отразится на рынке недвижимости.

«Дальнейшее развитие рынка зависит от решения, которое примет Центробанк на очередном заседании в апреле, и того, как отреагируют на это ведущие банки. Пока крупные банки, имеющие наибольшие доли на рынке ипотечного кредитования, сохраняют ставки на прежнем уровне», — считает Хусаинов.

Вероятно, дальнейшее их решение будет зависеть не только от решения Центробанка, но и в целом от ситуации в экономике страны в ближайшей перспективе, поэтому тем, у кого есть возможность приобретать жилье в ипотеку, это нужно делать на волне низких ставок, а тем, кто продает, — успеть реализовать свой объект до их повышения на волне высокой покупательской активности.

По словам руководителя «Абсолют Банка» Ольги Скосырской, в Тюмени банк не планирует увеличивать первоначальный взнос.

«Еще с прошлого года мы присоединились к единым ипотечным стандартам Дом.рф. Кроме того, величина ставки у нас не привязана к размеру первоначального взноса», — отмечает она.

Эксперты считают, что в скором времени среди банков начнут ужесточаться требования к долговой нагрузке. Поэтому тюменцам необходимо будет более тщательно заниматься выбором ипотечных программ и расчетом финансовой стратегии, в таком случае процент одобрения у банка будет выше.

«Банкам всегда приходится находить золотую середину между обеспечением доступности ипотеки с целью привлечения наибольшего количества клиентов и риском невозвратов. Поэтому революционные меры в отношении ужесточения требований банки вряд ли допустят», — считает Хусаинов.

Если ситуация в стране нормализуется в ближайшее время, то оживления рынка стоит ожидать осенью, считают эксперты. В целом тюменский регион является стабильным, в том числе и в части доходов населения, поэтому никакого критического снижения спроса на недвижимость в 2020 году не прогнозируется.

Сейчас же заемщикам могут помочь кредитные каникулы. Однако банки пока не отмечают значительного количества заявок на получение подобной поддержки. В тюменском «Абсолют Банке» отмечают, что сейчас больше обращений поступает по собственным программам банка, но пока и таких в Тюмени единицы.

«Возможно, потому что ипотека (как в Тюмени, так и по всей стране) была и остается наиболее стабильным сегментом в розничном кредитовании. Также имеет значение изначально очень высокое качество ипотечного портфеля "Абсолют Банка". Доля проблемных кредитов у нас не превышает 1% от общего числа», — резюмирует Ольга Скосырская.