Тюмень — не Майами. Но дома продаются по «диким» ценам

Сегодня в Тюмени продолжает свою работу тройная выставка: «Строймаркет», «Деревообработка» и «Мебель. Интерьер. Декор». Отметим, что вы в этом году мероприятие немного скромнее, чем в прошлом: экспонаты размещены буквально в нескольких неполных рядах, а не по всему периметру зала. Тем не менее, тем, кто все-таки планирует заняться собственным строительством, есть из чего выбирать.

В рамках выставки накануне состоялся круглый стол на тему «Итоги года на загородном рынке: тенденции, проблемы, перспективы», на котором присутствовало около 20 человек.

Недоразвитый рынок загородной недвижимости

По мнению начальника информационно-аналитического отдела ЗАО «Ассоциация Алко» Светланы Молодкиной, формироваться рынок тюменской загородной недвижимости начала в 2006–2007 годах. Тогда появились первые девелоперские проекты, даже с готовыми домами. В 2008 году аналитики сообщали, что порядка 65% предложений — это готовые дома, хоть и в черновой отделке. Но позже развитие рынка приостановилось. А теперь чаще предлагают лишь голые земельные участки, предложения по готовым домам занимают менее 30%, ни одного форматного поселка, доведенного до обещанного девелопером завершения, до сих пор не появилось. О недоразвитости тюменской «загородки» говорил недавно и вице-президент НП «ОРТ» Сергей Сухарев.

Единственный доделанный, по сути, поселок — это то самое Комарово, добавили из зала. И даже сейчас земли и дома в нем раскупают.

В черте города Тюмени стоимость земельного участка под ИЖС в таких районах Березняки, Тарманы, Суходолье можно приобрести за 120 тысяч рублей за сотку. В пределах 350 тысяч рублей за сотку объекты продают в районе озера Цимлянского. Редко, но и в центре города можно найти участок, но стоимость сотки там может стоить выше миллиона рублей. В Тюменском районе средняя стоимость сотки порядка 90 тысяч рублей.

Популярен, как и ранее, Московский тракт, здесь сотка земли стоит порядка 100 тысяч рублей. А вот самые бюджетные земельные участки искать стоит на Велижанском тракте — там за 150 тысяч можно купить 10 соток земли, но, кстати, именно на этом тракте сконцентрировано больше готовых домов.

Светлана Молодкина насчитала порядка 50 коттеджных поселков. «Но нельзя не сказать, что большинство поселков до конца не реализованы, стоят в замороженном виде по каким-то своим причинам. Мне кажется, главная проблема развития девелоперских проектов в том, что законченных качественных проектов под Тюменью нет, поэтому и потребитель, не видя примеров, пытается сам строить свой дом», — отметила она.

Загородный рынок, как и многоэтажного жилья, сегментируется на эконом-формат, бизнес и премиум-классы, но в Тюмени эту сегментацию провести сложно. «Если эконом еще выявить можно, то другого-то у нас ничего и нет. Хотя, я думаю, спрос на более дорогие объекты есть, потому что, например, опыт „Мирово Парка“ (хоть там сейчас и появились трудности) как бизнес-недвижимости показал, что людям нужен новый интересный формат загородного жилья», — сказала Свелана.

Говорить о каком-то росте или снижении цен на земельные участки невозможно. Годовое изменение цены составляет порядка 5% — это даже ниже уровня инфляции, то есть мы можем говорить о том, что эти цены стоят.

Готовые коттеджи — больше недострои по высоким ценам

Рынок загородной недвижимости — это не только земельные участки, но и коттеджи.

В основном, конечно, этот пласт представлен хаотичным предложением в различных населенных пунктах. По информации ЗАО «Ассоциация Алко», стандартный средний коттедж (не более 200 квадратных метров с инженерными коммуникациями) в Тюменском районе стоит порядка 40 тысяч рублей за квадратный метр, в абсолютном значении это где-то от 3 до 6 млн рублей. Безусловно, наиболее дорогие предложения на Цимлянском и в Патрушева, где стоимость коттеджей может доходить до 20–30 млн рублей, но понимать стоит, что здесь предполагается хорошая отделка, ландшафтный дизайн участка и т.д.

Аюр Ербактанов, замгенерального директора агентства недвижимости «Адвекс-Т», добавил, что готовые дома сегодня — это громко сказано. Порядка 50% рынка — недострои, в базах агентств недвижимости таких объектов почти 90%. «И вот таким барахлом заполнены наши базы», — сказал он. Очень много людей, которые купили участок и построили дом — они не продают дома и к риэлторам не обращаются. А идут к специалистам те, кто когда-то начинали строить для себя. Как объясняет Аюр Ербактанов, горожане, вложившие немало сил и средств в любое строительство, хоть качественное, хоть нет, уверены, что затраты должны им возместиться, таким образом, они завышают стоимость своего объекта, и причем значительно.

«Соответственно, дома, которые представляют хоть какую-то архитектурную ценность, продаются по ценам как в Майами. Например, на Городище стоимость дома из красного кирпича начинается от миллиона долларов. Но нет на них покупателей, потому что нет в нашем регионе ни теплого моря, ничего», — говорит Аюр.

«Мы имеем перегретый рынок, на котором есть куча некачественных домов, перепорченных земельных участков, с которых нужно все разбирать и вывозить, оплачивая вывоз мусора. И такая ситуация не меняется уже в течение трех лет. Мы переводим хорошие земельные участки в отвратительные недострои, которые совершенно неликвидны. То, чего не хватает — стандартов загородного строительства, — говорит специалист. — Я призываю девелоперов и строителей консолидироваться и дать нашим жителям то, что их бы устраивало».

Ближе к городу, но за любые деньги?

Несколько выступающих на круглом столе отметили, что сегодня цена вопроса не является определяющим фактором при выборе участка или коттеджа, дома.

Например, в шестой очереди поселка Комарово участки по цене 2 миллиона (причем это не в собственность покупается, а лишь право аренды земли!) расхватывают как горячие пирожки. 20 участков остаются непроданными. «А за 2 месяца около 200 участков реализованы. Почему? Потому что здесь асфальтовый проезд, центральные водопровод и канализация, электричество и газ, близость к городу. И эти факторы перевешивают право пользования и довольно высокую цену», — привел пример Аюр Ербактанов. Получается, что цена сотки — не первичный фактор при выборе участка, важнее наличие подведенных сетей и близость к городу.

Важным для выбора участка и строительства дома, по-прежнему является наличие инженерных сетей. Причем люди поняли, что фраза «свет и газ рядом» вовсе не означает, что эти блага цивилизации будет легко завести на свой собственный участок (это подключение может стоит дополнительных денег, и не малых; а может и вовсе не хватать мощности). Но прогресс на месте не стоит — желающим построить собственный дом уже предлагают не только автономную скважину для забора воды, но и целую линейку оборудования, работающего именно в тюменском климате. Например, в компании «72 Меридиан» могут предложить вакуумные солнечные коллекторы, окупаемость которых около 3 лет, — они будут нагревать дом от солнца.

Рынок еще растет

И пусть пока у нас продаются чаще организованные участки, чем качественные дома массовой и комплексной застройки, но местный рынок недвижимости развивается. Ведь в 2000 году, например, и этого не было.

«Мы считаем, что на рынок будут выходить новые и новые проекты, но пока тенденция продаж лишь голых земельных участков пока продолжится», — сказала Светлана Молодкина. И отметила, что по сравнению с прошлыми годами, продавцы земли стали выполнять свои обязательства по подключению к коммуникациям в назначенные сроки, а не так как раньше.

В общем, ситуация на рынке загородной недвижимости Тюмени меняется. И даже цена уже не самое главное при выборе — потребителю нужен определенный сегмент жилья, домов, а также участков с особенностями, с сервисом и красотой. Почему красотой? Потому что опрос, проводимый сайтом «затюмень.ру», показал, что наиважнейший элемент, который важен для покупателя загородной недвижимости, — это рядом расположенный лес. Вот такие романтики живут в Тюмени.

Евгения Ноговицина