У тюменской «загородки» свои проблемы

Количество загородных поселков вокруг Тюмени близится к 50. Но это не идеальные поселки европейского типа, а, чаще недострои или «разнокалиберные» дома-соседи, но поселки есть, они по-своему развиваются, в них есть свои проблемы.

Обсудить рынок загородной недвижимости Тюмени, его тренды, проблемы и задачи собрались девелоперы, банкиры и риэлторы за круглым столом, организованным журналом «Свой дом».

Нет построек - нет классификации

В начале беседы участники попробовали определить класс местных поселков, но пришли к выводу, что сделать это нереально – уж очень мало у нас полностью реализованных проектов, где четко видно, что вот это бизнес-формат, а вот это эконом. Безусловно, таунхаусы на Цимлянском можно отнести к бизнес-формату, и даже премиум. А вот свою нарезку земли «ИнвестФонд» позиционирует как эконом, но ведь построить там можно и дворец, и пряничный домик – так класс изменится или нет?

«Любой класс – это когда продается не только нашинкованная земля, но и есть комплексная застройка», - уточнил гендиректор консалтинговой компании «ПРЭФИШ» Сергей Шатохин. В любом случае о классах говорить рано, потому что рынок загородной недвижимости Тюмени - это больше рынок земельных участков.

Традиционно на стоимость участка влияет его близость к городу, наличие коммуникаций и дорог. И стоимость их колеблется от 250 тысяч за весь участок в 10 соток, продаваемых по членской книжке где-нибудь в дачном обществе до 1 млн за сотку в центре города. И дешеветь земля не станет, уверены участники мероприятия.

Средние цены за сотку.

Третий квартал 2013 года

- участки, расположенные от 10-20 км от города – 89 000 рублей

- участки в радиусе 20-30 км – 67 800 рублей

- земля под ИЖС в диапазоне 30-50 км от города – 58 800 рублей

- земля под ИЖС до 10 км от города – 140 800 рублей

Ценовое же распределение по трактам:

Червишевский – 114 100 рублей за сотку

Московский – 94 900 рублей за сотку

Ялуторовский – 82 700 рублей за сотку

Ирбитский – 83 600 рублей за сотку

Велижанский – 26 500 рублей за сотку

Старотобольский – 48 300 рублей за сотку

Данные ЗАО «Ассоциация Алко»

И практически в каждом загородном поселке есть свои проблемы.

Поселковые дороги – чьи они?

Проехав в дождливую погоду поселкам Московского и Ирбитского трактов, заместитель гендиректора ГК «Адвекс» Аюр Ербактанов на многие улицы просто не смог попасть. «Люди стараются, отсыпают дороги, пытаются за ними ухаживать, но в наших погодных условиях такие дороги сложно», - сказал он. «Зачастую собственники участков не бережно относятся к имуществу, полученному от девелопера. Они уверены, что содержать поселок девелопер будет бесконечно. В настоящий момент наша компания занимается восстановлением дорожных проездов в микрорайоне Озерном, в частности, - то, что уже повредили наши жильцы. Это повторная отсыпка, утрамбовка – это снова мощные сложения. И в тех проектах, где не предложены укрепленные дороги, вообще не реально содержать их», - добавила руководитель отдела продаж компании «Дельта-Профит» Марина Мельникова. Физические лица не понимают, что поселковые дороги, по сути, их общее имущество – то же, что и в многоквартирном доме подъезд и коммуникации – их нужно беречь и содержать за свой счет.

Мало того, что покупатели участков не ощущают никакого общего имущества, они еще и могут позволить себе взять со стройки тех же дорог и общих площадок немного песка, щебня и т.д. Но многие привыкли к мысли – общее значит, ничье. По идее нужно общаться с соседями, создавать правление (типа ТСЖ) и брать на подряд управляющую организацию, которая и будет следить за состоянием дорог, проездов и коммуникациями. Хотя, вспомнив конфликт «Мирово парка», и это действие не будет панацеей от всех бед.

Кто построит эти сети?

С сетями отдельные проблемы. По плану они должны быть, но в итоге, то не хватает мощности, то вести трубопроводы приходится девелоперу за 8-10 км, согласовывая по пути каждый участок строительства, а затем за отдельные деньги присоединяться, что ведет к долгому сроку работ и удорожанию самих участков.

Выбирая участок в поселке, нужно четко понимать и его концепцию, расположение тех или иных элементов – дорог, трансформаторных подстанций, скверов, магазинов и т.д. Чтобы не получилось как в поселке «Звенящие кедры», когда уже после продажи участков у новых владельцев пришлось «попросить обратно» квадратные метры, чтобы проложить потом дороги.

Нам не хватает законов?

Кивали участники мероприятия и на запад: там владелец земли не может вывалить на соседний участок кучу мусора, даже листья с его огорода не могут перелететь на соседний газон – сразу поступит звонок от соседа в надзорный орган и – штраф.

Как пояснил Сергей Шатохин, гражданский кодекс тоже имеет подобные правила, но менталитет или воспитание не позволяет многим жаловаться на соседа. Хотя, не исключено, что скоро и к нам такое поведение придет, ведь практически на каждом собрании в дачных кооперативах эти вопросы «нерадивого соседства» поднимаются, и дачников обязывают косить и убирать траву на неиспользуемых участках.

Проблемы решим вместе!

Чтобы решать вопросы загородного жилья, земельные девелоперы Тюмени решили объединиться в Ассоциацию. Они планируют сообща решать проблемы рынка загородной недвижимости, будь то прокладка сетей, процедура перевода земли из категории в категорию и иные вопросы.

Предложение создать Ассоциацию или некоммерческое партнерство поступило на круглом столе, организованном журналом «Свой дом», от Сергея Шатохина. Присутствующие на мероприятии владельцы и продавцы местных земельных наделов выразили согласие на создание общей рабочей группы.

«За квадратные метры, которые будут построены в поселках, будет отчитываться губернатор», - сказал Сергей Шатохин. Жить за городом желают не только пенсионеры, но и молодые семьи. «Власть заинтересована в загородном строительстве – это новые налогоплательщики, увеличения вводимых квадратных метров и т.д.», - добавил он. Поэтому, по его мнению, помощь от властей должна быть весомой.

Пресс-секретарь Главного управления строительства Тюменской области Ольга Крюкова пояснила, что ждать того, что девелоперский проект, особенно если он не на землях муниципалитета, будет обеспечен сетями инженерной подготовки за бюджетные средства, не стоит. На землях муниципалитета инженерная подготовка земель финансируется только в рамках госпрограмм по обеспечению жильем нуждающихся граждан. «Финансирование у нас идет ровно из года в год – это примерно 120 миллионов рублей, но этого очень мало», - добавила она.

А спрос все равно есть

И все равно, не глядя ни на какие сложности и проблемы загородной жизни, спрос на землю вокруг Тюмени не угасает. Люди покупают землю чтобы построить на ней дом и жить. Люди покупают землю, чтобы дышать свежим воздухом и растить детей. Люди покупают землю, чтобы выращивать овощи. Люди даже покупают землю впрок, понимая, что дешеветь она не станет, или, полагая, что построит дом, но потом. Итог – спрос есть, и покупают почти любой участок по приемлемой стоимости, даже невзирая на то, что там нет никаких коммуникаций и дорог…

Евгения Ноговицина