Работа с граддокументацией Тюмени не заканчивается

О том, как идет работа над Комплексным проектом развития Тюмени, горожанам, депутатам и профессионалам рынка недвижимости рассказали на публичной лекции «Последние штрихи к Генплану», которая прошла в стенах ТюмГАСУ на минувшей неделе.

Главный архитектор омского института территориального планирования «Град», который и занимается разработкой Комплексного проекта, Ирина Стуканева сообщила, что в конце этого года будут внесены очередные изменения в Градостроительный кодекс РФ, а это означает, что и Генеральные планы российских городов также подвергнуться изменениям. Очередным изменениям.

Собственно, здесь нет ничего необычного – жизнь не стоит на месте, а значит, в соответствии с требованиями времени меняются и правила игры на строительном рынке. Как результат, должен меняться и облик наших городов. Согласно, опять же, утвержденной градостроительной документации, разработанной в соответствии с российским законодательством.

Получается, что нет приделу совершенства граддокументации. Как же в этой ситуации добиться стабильности в градостроительной деятельности, так необходимой для нормального развития строительного комплекса и сохранения объемов жилищного строительства? Оказывается, для достижения этой стабильности и была начата в Тюмени разработка Комплексного проекта, включающего в себя актуализацию Генерального плана города, а также внесение изменений в Правила землепользования и застройки, утвержденные в 2008 году. Кроме того, началась работа над созданием информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), а для этого потребовалось создание проектов 19-ти планировочных районов города, учитывающих все существующие здания и сооружения, объекты дорожной и инженерной инфраструктуры, лесные массивы и водные объекты, расположенные в границах городского округа.

Работа большая и сложная. Как сказала Ирина Стуканева, необходимо было максимально сгладить конфликты территории, устранить которые полностью просто невозможно. Опять же потому, что город – живой и постоянно изменяющийся организм.

Так что же, застройщики, архитекторы и проектировщики должны всю жизнь пребывать «настороже», в ожидании очередных сюрпризов от российских законодателей? Есть какая-то четкая периодичность внесения изменений в главный градостроительный документ города – Генеральный план? Кто инициирует эти изменения кроме государства? Насколько стабильны ПЗЗ и в какой части могут терпеть изменения? Можно ли их откорректировать по конструктивным предложениям участников строительного рынка, силами которых по большому счету идет развитие муниципального образования? Куда им, в конце концов, двигаться и на что рассчитывать в развитии бизнеса?

По заявлению руководителя проекта Андрея Щербакова, строительному бизнесу внесенные в ПЗЗ изменения не угрожают. Он рассказал о принципиальных изменениях – дополнительных зонах, включенных в перечень территориальных зон, установленных на карте градостроительного зонирования города Тюмени. По словам специалиста ИТП «Град», все эти зоны (Ж-1.1, Ж-4, ОД-7, Р-5, ИТ-3) призваны не только упорядочить городскую застройку, но и дать возможность властям города и застройщикам более свободно осваивать территории.

Из всех новинок ПЗЗ проектировщиками Тюмени была оценена лишь зона ОД-7 - зона делового, общественного и коммерческого назначения. Как записано в ПЗЗ, эта зона «выделена для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих функций», здесь разрешается и многоэтажная жилая застройка, и строительство объектов, предназначенных для хранения автомобилей. В общем, строй – не хочу! Перестраивай, но… в рамках установленных регламентов.

Что же касается дальнейших изменений в ПЗЗ, начальник отдела генерального плана Департамента градостроительной политики администрации города Тюмени Ирина Даровских успокоила профессионалов строительного рынка, что глобальных изменений больше не будет. Вся большая работа была проведена в течение последних лет и если сейчас что-то потребуется изменить – это будут единичные случаи. Например, по закону участок под объектом должен находиться в одной территориальной зоне, и если, вдруг, окажется, что граница земельного участка попадает на другую зону, то по заявлению собственника или арендатора участка может быть этот вопрос приведен в соответствие с законодательством через публичные слушания.

Точно также, через «публичку», могут утверждаться проекты планировки отдельных площадок, разрабатываемых в рамках программы реконструкции застроенных территорий или приобретенных через торги Фонда РЖС. Если для комфортного проживания горожан потребуется изменить зону малоэтажной застройки на зону многоэтажной или наоборот, это может быть сделано, в рамках действующего законодательства. С учетом возможности развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Экономика в этом случае считается как застройщиком, так и муниципалитетом.

Так что, некая стабильность для работы строительного комплекса Тюмени достигнута. Вопрос свободы творчества в плане создания оригинальных архитектурных объектов, похоже, остается открытым. Тем более, в свете заявления начальника Управления градостроительной политики ГУС ТО Сергея Фигуренко. Он рассказал о новых региональных нормативах градостроительного проектирования, следом за утверждением которых (30 сентября 2013 г.) должны быть внесены изменения и в местные нормативы. Кроме того, на конкретных примерах областной чиновник показал, каким образом регламенты могут корреспондироваться с экономикой строительства объектов.

По его утверждению, при разработке региональных нормативов был учтен весь накопленный опыт по развитию территорий и они должны быть удобны для строительного сообщества. Регламенты основаны на математических расчетах и показывают, что самый экономически выгодный вариант жилого объекта – это пятиэтажный дом, при сложившихся ценах на рынке и себестоимости строительства. Поэтому, рациональней всего принять в Тюмени 5-8-этажную застройку, а не гнаться за 16-25-этажными высотками. Что же касается комплексного освоения территорий, то здесь вообще наиболее рациональным будет строить здания в 3-5 этажей. «Как и в Европе, - заметил Сергей Фигуренко. – Так достигается максимальная плотность застройки и возникает максимальная прибыль для застройщиков». Заявлению о том, что данная позиция не является попыткой снизить темпы увеличения объемов жилищного строительства, тюменские застройщики, присутствовавшие на лекции, отнеслись явно скептически, но возражать не стали.

Далее последовали вопросы, касающиеся конкретных территорий. Строителей и депутатов волновала обеспеченность участков новой застройки инженерными коммуникациями и транспортными коридорами, снос ветхого жилья и развитие освободившихся территорий с использованием их под новое строительство. Жителей города волновала застройка отдельных кварталов и внедрение новых объектов в историческую застройку. Спикеры ответили на все вопросы, продолжив общение с населением Тюмени и после завершения лекции.

Подвел итог встречи и.о. директора Департамента градостроительной политики администрации города Николай Черепанов. Он сказал, что, учитывая формат мероприятия, предполагающий участие в лекции не только профессионалов строительного рынка, но и простых тюменцев, в ходе подготовки встречи было принято решение не углубляться в обсуждение изменений, внесенных в ПЗЗ, а рассказать о принятой градостроительной документации в целом. Что касается профессионального общения, то специалисты ДГП готовы встречаться с застройщиками, архитекторами и проектировщиками за круглым столом, как на площадке градостроительного департамента, так и на других дискуссионных площадках.