Ломка стереотипов. Как тюменский рынок недвижимости пережил пандемию

Падение ипотечных ставок спасает рынок

Пандемия коронавируса оказала нетипичное влияние на рынок недвижимости в Тюмени. Во время кризиса можно было предполагать снижение покупательской активности и, соответственно, падение цен на жилье, однако реальность перевернула все ожидания.

«2020 год изменил большую часть устоявшихся стереотипов о развитии рынка недвижимости в период нестабильной ситуации. Во-первых, впервые в новейшей истории мы наблюдаем такое рекордное снижение ипотечных ставок на фоне кризисных явлений. Во-вторых, уровень доходов населения снизился, а спрос на недвижимость при этом только набирает обороты, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года он выше на 40-50%. В-третьих, цены на недвижимость не только не начали снижаться, а, наоборот, на фоне повышения доступности ипотеки продолжают свой стабильный рост», рассказывает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Интерес к ипотеке носил волнообразный характер, отмечает эксперт. Пик наблюдался в марте, затем из-за «коронавирусных» ограничений наметился спад. Но уже к концу весны благодаря льготным ставкам на новостройки (6.5% и ниже) объемы выдачи снова стали расти, а летом общее снижение ипотечных ставок оживило и вторичный рынок.

Это подтверждают и банкиры. По словам руководителя Абсолют Банка в Тюмени Ольги Скосырской, в апреле количество ипотечных сделок упало на 25-30%, но этот спад удалось быстро отыграть.

«В январе — мае 2020 года жители Тюменской области взяли почти 20 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 50 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года объемы выданных кредитов выросли на 9%. В июле выдачи выросли еще больше — плюс 22% к уровню 2019 года. Что касается нашего банка, то за первые три недели августа 2020 года мы уже выдали на 25% больше ипотечных кредитов, чем за весь август прошлого года»,говорит Скосырская.

Новостройки или «вторичка»?

Драйвером рынка стала ипотека с субсидированной ставкой, которая существенно подогрела интерес тюменцев к новостройкам. По данным компании «Этажи», после снятия ограничений объем продаж на первичном рынке вырос сразу на 52% к аналогичному периоду прошлого года. В Абсолют Банке сообщают, что доля сделок в строящихся домах увеличилась с 25% в первом квартале года до рекордного 81% в июне. В июле она уже сократилась до 63%, и с августа эксперты прогнозируют дальнейшее снижение, поскольку банки постепенно прекращают принимать новые заявки по ипотеке с господдержкой, а большинство желающих купить квартиру на первичном рынке по сниженной ставке сделали это раньше.

Доля же ипотеки на вторичное жилье с марта по июнь снизилась с 79 до 61%, однако в середине лета начала отыгрывать свои позиции. К августу количество ипотечных заявок на готовые квартиры выросло на 35% по отношению к показателям мая-июня. После завершения программы с господдержкой доля сделок на «вторичке», скорее всего, вернется к изначальным 75%, полагают банкиры.

При этом здесь стоит учитывать, что объем предложения на рынке вторичного жилья изначально больше, чем в новостройках, поэтому и доля продаж готового жилья всегда выше.

«Интересный тренд — на вторичном рынке Тюмени постоянно увеличивается количество сделок в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае владельцы квартиры выставляют ее на продажу, еще не выплатив ипотечный кредит полностью. Это актуально в ситуации расширения жилплощади в связи с рождением ребенка, из-за переезда в другой район. Найти покупателя с полной суммой наличными сегодня крайне сложно. Мы одни из немногих в регионе, кто выдает жилищные кредиты на покупку залоговых квартир и помогает покупателям и продавцам успешно «разрубить» этот «гордиев узел»,отмечают в Абсолют Банке.

Что покупают?

Рынок недвижимости в Тюмени достаточно специфичный, подчеркивают эксперты. Около половины покупателей — это «северяне», в основном жители ХМАО и ЯНАО — востребованные специалисты с высокой зарплатой. Они начали активно покупать коммерческие помещения в новостройках, чтобы вести там бизнес или сдавать в аренду. В первой половине августа количество таких сделок выросло в два раза по сравнению с тем же периодом прошлого года.

В целом на тюменском рынке предпочтения при выборе квартир весьма разнонаправленные. Влияние оказывает и текущая ситуация в стране. Например, в период нестабильности спрос растет на наиболее ликвидные варианты — студии и однокомнатные квартиры, которые имеют наибольшую динамику прироста стоимости и всегда востребованы.

Так, наибольшим спросом пользуются «однушки» по цене 2.5-3 млн рублей. Что касается двухкомнатных квартир, то оптимальной считается стоимость 3.5-4.5 млн, трехкомнатных — от 3.5 до 4 млн.

В Группе компаний «ТИС» при этом говорят о сокращении интереса к студиям.

«Тюменцы все чаще делают выбор в пользу полноценных однокомнатных квартир или квартир 1+, а также двухкомнатных. Спрос на трехкомнатные примерно одинаков от года к году», отмечает директор по продажам ГК Татьяна Палецких.

Новые тенденции

Еще одна новая тенденция на фоне пандемии — растет спрос на загородную недвижимость. Причем большой интерес в этом сегменте демонстрируют обладатели материнского капитала.

В целом предпочтения тюменцев по жилплощади стали меняться с учетом «коронавирусных» поправок.

«Потенциальным покупателям стала важна придомовая территория, наличие в шаговой доступности зон рекреации, внутри квартиры — более просторные балконы и террасы, с возможностью организации рабочей зоны»,уточняют в компании «Этажи».

Наметился и другой тренд — растет количество сделок без привлечения заемных средств. Жители, которые могут приобрести квартиры за собственные средства, выбирают выгодные варианты на вторичном рынке.

«Сейчас мы видим рост спроса на квартиры с целью инвестиций — это отдельный сегмент, такая недвижимость должна иметь хорошую годовую динамику роста стоимости и располагаться в востребованных локациях, ее должно быть легко продать или сдать в аренду», считает Решетникова.

Многим улучшить жилищные условия позволило расширение программы материнского капитала. Причем часть молодых родителей воспользовалась этим, чтобы не прибегать к заемным средствам. Другие же использовали для получения ипотеки.

«Мы одни из немногих в регионе принимаем маткапитал в счет части первоначального взноса по стандартным программам, и практически единственные — по госпрограмме „Детская ипотека“. Главное, чтобы у заемщика было хотя бы 10% собственных средств, а остальную часть первоначального взноса у нас можно „закрыть“ средствами материнского капитала», говорят в Абсолют Банке.

Ипотека на удаленке

Пандемия повлияла и на привычки покупателей. Общий мировой тренд — люди больше используют дистанционные каналы связи, в том числе совершают важные покупки онлайн. Не стала исключением и ипотека. Например, в Абсолют Банке уже проводят ипотечные сделки полностью в режиме онлайн.

«Почти 100% ипотечных заявок мы получаем сегодня через партнерские каналы — от риэлторов и застройщиков. Кроме того, прямо на сайте клиенты могут сами подать заявку онлайн и получить решение в срок от 15 минут. Если требуется оценка квартиры, согласование объекта, то все это в Абсолют Банке можно сделать онлайн — буквально за сутки, а не за неделю, как в целом по рынку. Сама сделка занимает примерно 40 минут»,рассказала Скосырская.

Прогнозы

По мнению экспертов, сейчас весьма благоприятный момент для покупки недвижимости. Если есть возможность, лучше это сделать, пока цены на рынке остаются стабильными. Средний чек по ипотеке в Тюмени составляет 2.1 миллиона рублей — с прошлого года он практически не изменился. На вторичном рынке это 2.3 млн рублей. Выше всего он — 2.5. млн — при покупке квартиры в новостройке по госпрограмме «Детская ипотека».

При этом прогнозы тоже вполне оптимистичные. Специалисты ожидают, что по итогам года объемы выдачи ипотеки превысят прошлогодние на 10-15%, и пик придется на осень.

Однако структура рынка будет меняться.

«Пандемия запустила механизм трансформации покупательских предпочтений и в ближайшее время стоит ожидать их дальнейших изменений», говорят в компании «Этажи».