Скоро все рухнет! Недвижимость в Тюмени подешевеет до 40%
Первичный рынок пока на плаву?
В некоторых регионах все отмечают снижение цен на новостройки, пусть и незначительное. Однако в Тюменской области пока не спешат снижать цены на жилье. Напротив, стоимость новых квартир продолжает расти, но значительно медленнее, чем раньше. Сейчас средняя цена новостройки колеблется в районе 7-7,5 млн рублей.
«Пока наши застройщики спасаются программами субсидирования, которые они запускают в рамках сотрудничества с банками. Это ожидаемо, у компаний есть уверенная „подушка безопасности“, дарованная периодом ажиотажного спроса перед отменой крупной программы льготной ипотеки», — рассказал «Нашему городу» аналитик рынке недвижимости Рустам Разетдинов.
Однако, по мнению специалиста, программы субсидирования — временная мера, которая может быстро себя изжить, ведь она идет в разрез с целями ЦБ и замедляет процесс снижения цен.
«Чем раньше такие программы прикроют, тем быстрее застройщики начнут двигаться к снижению цен, которого от них ждут. Однако прогнозы некоторых экспертов, кричащих о том, что чуть ли не до 50% к концу года цены обвалятся — это мифы и выдумки. К концу этого года цены вряд ли упадут ниже 5%», — говорит аналитик.
Хотя на снижение итоговой стоимости жилья с учетом ипотеки аж на 30-40% можно понадеяться. Но стоит понимать, что такие варианты будут приурочены в периоду новогодних скидок и будут распространятся на узкий перечень объектов недвижимости.
Необходимая, но недосягаемая ипотека
При том доступность покупки жилья жителям региона необходима, так как многие нуждаются в улучшении жилищных условий, о чем «Нашему городу» рассказала социолог Наталья Девлешова.
«Речь идет не о критических ситуациях, а о более бытовой потребности в смене жилья. Около 65% населения хотели бы улучшить условия проживания и переехать в более современный дом, в более просторную квартиру или в ЖК с улучшенной инфраструктурой», — говорит Девлешова.
Однако для большинства неведения ипотека сейчас недоступна. Как отмечает директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи, число выданных ипотечных кредитов заметно снизилось.
«С 1 июля льготная ипотека приобрела более адресный характер, в связи с чем мы наблюдали снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. Доля первичного рынка в ипотеке Сбера снизилась на 27 п.п до 22%. На рынке ИЖС спад также значительный: сегмент сократился на 14 п. п. до 5%», — указывает эксперт.
Риск и выгода покупки «с котлована»
Однако, если на рынке ИЖС количество выдач снизилось до минимальной отметки за последние полтора года, то на рынке новостроек абсолютные показатели спроса не отстают от значений января-марта текущего года. Покупателям помогают не только программы субсидирования, но и возможность купить квартиру «с котлована», что значительно выгоднее.
«Разница в стоимости между жильём на старте продаж и перед сдачей проекта всё ещё значительна. Даже с учётом различных скидок и акций, эта разница составляет около 20%», — говорит Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер.
Однако покупка на начальном этапе чревата и рисками. Эскроу-счета не защищают от затягивания сроков строительства и не гарантирует качество выполненных работ. И, если стройка будет заморожена, то деньги дольщику вернуться, но цены на недвижимость и доступные программы поддержки к тому времени могут уже измениться.
Вторичка станет доступнее?
При том кредитный брокер Илья Примакин рассказал в разговоре с корреспондентом «Нашего города», что последний прогноз ЦБ говорит о том, что в ближайший год ключевая ставка не будет снижаться до показателей 2020 года, а потому подстраиваться под условия придется и на вторичном рынке, снижая цены.
Глава федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов говорит о том, что за последний месяц цены на вторичном рынке уже снизились и продолжают опускаться.
«Вторичка» начала дешеветь в июле, в августе пока также идет снижение цен. Посмотрим на итоговые цифры в конце месяца. Чем быстрее сейчас снизятся цены, тем лучше будет для всех», — пояснил Хусаинов.
Однако специалист по недвижимости Елена Ситникова говорит о том, что многие собственники пока неохотно делают скидки, так как надеются на стабилизацию ситуации и считают свою позицию более выгодной, чем у застройщиков с новостройками.
«Отчасти они правы, ведь покупка на вторичном рынке сейчас выгоднее, если не учитывать акции и льготы. Однако не стоит забывать о ключевой ставке, покупка недвижимости сейчас в целом практически недоступна среднестатистическому человеку без привлечения сторонних средств», — указывает специалист.
Ситникова также говорит о том, что вторичный рынок подстроиться под динамику изменений новостроек, а потому и здесь многое зависит от решений застройщиков.
Чего ждать от рынка в 2025 году?
Эксперты отмечают, что сейчас будущее тюменского рынка недвижимости во многом будет зависеть от решений местных застройщиков. С одной стороны условия диктуют им тенденцию к снижению стоимости, в другой стороны пока есть возможность сохранять уровень цен. Скорее всего до конца года рынок так и будет стагнировать. Ажиотаж начнется с объявлением новогодних скидок и акций, которые, по оценке специалистов, ознаменуются бешенным спросом, что поможет вновь накопить «подушку безопасности» на какое-то время.
Однако в 2025 году все же придется брать курс на снижение цен. Причем, как на первичном, так и на вторичном рынках.