Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом. Таких способов три:

1. Собственники помещений МКД самостоятельно непосредственно управляют помещениями в многоквартирном доме. Такой способ возможен, только если количество квартир в таком доме не более чем тридцати.
2. Собственники помещений МКД передают управление ТСЖ, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.
3. Собственники передают управление управляющей организацией.

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов. Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД.

Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками. УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками. Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК. Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Почему жильцы могут захотеть поменять управляющую компанию?

Важно отметить, что жилищный кодекс не дает возможность менять УК, руководствуясь одним желанием. Присутствуют ограничения, которые нужно знать для того, чтобы выбрать способ смены УК.

Основные способы смены УК:

• возможно перейти к новой компании после того, как закончится срок действия договора управления с прежней;
• если допускаются серьезные нарушения договора управления. Данный факт дает право жильцам квартир расторгнуть договор в одностороннем порядке;
• согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ, компания лишилась лицензии на право управления домом;
• допускается расторжение договора, если с этим согласны обе стороны;
• если было решено сменить способ управления многоквартирным домом. Как пример, во время собрания собственники голосуют за создание ТСН или ТСЖ. Однако в дальнейшем самостоятельно домом управляет не товарищество. Для этой цели нанимается управляющая компания.

Последний способ также имеет преимущество. В том случае, если новая компания вызовет разочарование жильцов, ее возможно поменять. Для этого нужно провести одно собрание правления ТСЖ. Соответствующий пункт также должен быть предусмотрен в уставе товарищества.

Как подготовиться к собранию жильцов для смены управляющей компании?

Для смены управляющей компании нужно, чтобы за переизбрание проголосовало владельцев больше 50% площади дома.

Важно! Вы считаете количество голосов не по людям, а по площади квартир, которыми они владеют.

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием. Протокол содержит:

• адрес дома;
• повестку дня;
• причины для перехода, доводы за и против;
• вопрос для голосования;
• результаты голосования;
• явку собственников;
• подписи присутствовавших на собрании.

Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.

Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2. Договор с прежней управляющей компанией. Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично. Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Как провести собрание жильцов, подвести итоги и протоколировать результаты?

До того, как собрание начнется, необходимо зарегистрировать пришедших. Для этого каждый участник предоставляет паспорт и документы на квартиру. Также для составления протокола требуется информация не только о пришедших жильцах, но и о том, какой долей в общем имуществе они владеют. В случае, если собрание посетил не сам собственник, а его представитель, необходимо запросить доверенность.

На собрании должны быть выбраны председательствующий, секретарь собрания и те, кто подсчитают голоса. В обязанности председательствующего входит поднимать на голосовании актуальные вопросы, а также отвечать жильцам по повестке дня. Секретарь же фиксирует результаты. Он следит за формальной составляющей вопроса во время собрания.

Проголосовать можно исключительно по вопросам, написанным в сообщении о собрании. Запрещается ставить новые вопросы и принимать решение по ним. Во время очного собрания голосование проходит любым возможным способом — поднимание руки или бросание в урну заполненных бюллетеней. При заочной форме жильцы должны принести заполненные бюллетени в то место, которое определялось в уведомлении. Жильцы, голосовавшие либо в очной форме, либо в заочной форме, заполняют одинаковый Бланк Решения. Желательно вести реестр выдачи бланков.

Уведомление о результатах общего собрания размещается не позднее, чем через десять дней. Также, в течение того же времени, копия протокола собрания высылается в действующую УК.

Как расторгнуть договор с текущей управляющей компанией и заключить с новой?

В том случае, если жители дома выбрали способ управления, за пять рабочих дней уполномоченное лицо направляет уведомление в старую управляющую компанию, а также органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В уведомлении присутствует наименование организации, которую жильцы выбрали в качестве новой компании, и ее адрес.

Отмечается, что свыше половины жильцов МКД должны поставить свою подпись в договоре управления. В случае невыполнения данного действия, договор нельзя считать заключенным.

Из-за того, что обычно собрать жильцов бывает непросто, рекомендуется прямо во время собрания подписать договор управления.

Разберем, какие пункты должны быть указаны в договоре управления:

• состав всего имущества МКД;
• услуги по содержанию и ремонту имущества в МКД, порядок изменения данного перечня, и перечисление коммунальных услуг, представленных управляющей организацией;
• какие образом определяется цена договора, размер платы за ремонт и содержание дома, а также стоимость коммунальных услуг и порядок внесения данной платы;
• как происходит контроль за выполнением организацией ее функций, указанных в договоре;

После того, как собрание было проведено, протокол собрания составлен, а договор управления подписан, новая УК подает заявление в орган государственного жилищного надзора. Это делается для того, чтобы в лицензию управляющей компании были внесены изменения. Обычно, они вносятся за десять рабочих дней. В новую управляющую организацию деньги отправляются тогда, когда дом был включен в лицензию новой УО. Данные сведения можно без труда проверить — органы ГЖН размещают их на своем сайте.

Как правильно подобрать новую управляющую компанию?

Рекомендуется выбирать управляющую компании по нескольким критериям, которые в последствие учитываются в совокупности:

• до офиса УК есть возможность добраться пешком. Поскольку не все вопросы возможно решить по телефону, управляющая компания может потребовать личного присутствия. В таком случае, проще дойти до той, которая расположена ближе к дому;
• количество домов в управлении УК. Данный пункт указывает на востребованность компании.
• количество домов, «ушедших» от УК. Если от компании отказалось не мало домой, это говорит о том, что у УК имеются проблемы. Можно пообщаться с другими собственниками, чтобы узнать о возможных трудностях;
• лицензия. Все управляющие компании должны в обязательном порядке иметь лицензию на ведение деятельности;
• отсутствие банкротства. В том случае, если компания находится на стадии банкротства, денег на то, чтобы обслуживать дома, у нее не будет.

Что делать, если остались долги перед прежней управляющей компанией?

По Жилищному Кодексу РФ, при изменении УК задолженности, которые накопились ранее, распределяются двумя разными способами:

• в случае задолженности жильцов за оказание услуг по обслуживанию дома, средства продолжает взыскивать управляющая организация, с которой договор был расторгнут. Этот вид задолженности не переходит от одной УК к другой. Это касается и случая, когда из-за банкротства УО договор управления оказался расторгнут.
• однако, говоря о долгах собственников в доме перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), ситуация обратная. Долги переходят в новую УО. Взыскания будут происходить с должников в адрес тех РСО, которые поставляли услуги, но не получали за них плату. Отмечается, что УО имеет право погасить задолженность перед РСО, однако после этого она будет взыскивать данные долги с жильцов, используя законные способы взыскания.

Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.