Покупка квартиры в Москве для сдачи в аренду: на что обратить внимание

Поэтому покупка и сдача в аренду квартиры в Москве, городе с наиболее благоприятным инвестиционным климатом, является разумным способом не только вложения средств, но и преумножения личного дохода. В статье вы ознакомитесь с факторами, влияющими на ликвидность жилья, что поможет вам извлечь максимальную выгоду от сдачи недвижимости в столице.

Фактор 1. Локация и доступность

Одним из важнейших критериев выбора жилья в Москве считается его расположение и развитость транспортного сообщения. Удалённость от станций метро и электричек влияет на стоимость аренды: чем дальше, тем дешевле.

В плане транспортной доступности самыми выгодными районами Москвы считаются Западный, Северо-Западный административные округа и Кунцево. Арендодатели, сдающие недвижимость в районе Садового и Третьего транспортного кольца по линии Калужско-Рижской ветки метро, также ставят высокую цену за арендную плату. Средний ценник идёт на квартиры в пределах станции «Кузьминки» и в районах Новая Москва, Гольяново, Некрасовка, Ярославский, Капотня и Лосиноостровский.

Однако будет заблуждением думать в ключе «чем ближе к центру, тем доступнее и выгоднее». Например, цена недвижимости на Арбате и в других, максимально приближённых к центру, районах будет несопоставима с арендной ставкой. А вот квартиры в районе Люблино или Капотня окупятся намного быстрее. Поэтому вам требуется найти баланс между ценой за квадратный метр жилья, удалённостью и приятной арендной ставкой.

Перечислим топ-районов Москвы с низкой рыночной стоимостью недвижимости и выгодной локацией:

• Царицыно.
• Гольяново.
• Бирюлево.
• Южное Бутово.
• Автономные округи: Юго-Восточный и Северо-Восточный.

Фактор 2. Новизна

Многие факты указывают на то, что лучшее решение — покупка недвижимости в новостройках:

1. Квартиры в новых домах сдаются по более высокой цене.
2. Купить недвижимость в ипотеку можно по низкой процентной ставке.
3. Жильё в новостройках имеет более приятный внешний вид, а это влияет на цену аренды.
4. Чаще стоимость жилищных коммунальных услуг в новостройках ниже.
5. Меньше проблем с системами отопления, водоснабжения, электрообеспечения и другими видами коммуникаций.

Фактор 3. Жилплощадь и планировка

Следующий критерий — площадь жилья. Количество квадратных метров не так существенно влияет на арендную ставку, как местоположение, но всё же формирует её. Так же как этажность и планировка. Например, студии сдаются по более низким ценам, нежели однокомнатные квартиры, однако на это также влияет качество ремонта. Жильё с бо́льшим метражом, но плохим ремонтом, может сдаваться по цене квартиры поменьше, но приятной и аккуратной на вид.

Нет стандартов, определяющих сколько единиц жилплощади должен занимать один арендатор. Всё зависит от желаний и личных договорённостей обеих сторон. В среднем площадь арендной квартиры в столице составляет от 35 до 40 кв. м.

Фактор 4. Лучше квартира, чем апартаменты

Перечислим преимущества квартиры над апартаментами, когда речь идет о покупке недвижимости для сдачи в аренду:

1. Коммунальные платежи и налоги на недвижимость намного ниже.
2. Процесс продажи квартиры проходит быстрее, так как у покупателя не возникает вопросов насчёт постоянной регистрации собственника. Ведь прописка в апартаментах невозможна.
3. Опять же, низкий ипотечный процент при приобретении квартиры в собственность.

Доход от сдачи в аренду

По данным на 2020 год доход от аренды квартиры в Москве приравнивается к 6% годовых от полной стоимости квартиры. Расчёты показывают, что полностью квартира окупится только через 20 лет. И это при условии сдачи на длительный срок. Однако, сдавая квартиру посуточно, можно увеличить свой доход на 30%. Но в этом случае нужно учитывать все трудности и хлопоты по смене жильцов, риски и расходы.

Ипотека за счёт аренды

Погашение ипотеки за счет сдачи в аренду - частая практика. Однако нужно учитывать сумму первого взноса. Если вы внесли хотя бы половину общей стоимости жилья, оплачивать оставшуюся часть средствами с аренды будет реально. Но чаще всего при покупке недвижимости в ипотеку вносят только 20%, соответственно, для погашения ипотечного платежа потребуются средства из вашего кармана. Но если вы всё же рассматриваете вариант сдачи квартиры посуточно, тогда смело рассчитывайте на такую схему.

Материнский капитал и покупка недвижимости для сдачи в аренду

На 2020 год государство выделяет 453 026 рублей семьям, в которых есть хотя бы один ребёнок. Эти средства не могут быть обналичены, а решения по их распоряжению нужно согласовывать с Пенсионным фондом. В первую очередь ими можно частично возместить стоимость первичного или вторичного жилья. Рефинансировать ипотеку или же погасить сумму первого платежа. Нужно учитывать, что жильё должно быть оформлено поровну между всеми членами семьи, включая детей.