Управляющая компания от застройщика: хорошо или плохо?

Многие тюменские застройщики поняли, что могут получать прибыль от своих домов даже после продажи квартир и начали создавать аффилированные управляющие компании.

Официальная версия, которую озвучивают менеджеры при рекомендации проголосовать за УК от застройщика, звучит примерно так: «никто не позаботится о ваших домах лучше, чем застройщик». Но на практике о состоянии домов и комфорте жильцов заботятся не все — некоторые просто зарабатывают на обслуживании и оттягивают сроки гарантийного ремонта общедомового имущества.

Как удалось выяснить из беседы с собственниками квартир в нескольких новостройках от разных застройщиков, схема, по которой предлагается заключить договор с определенной УК, почти всегда одна: при выдаче ключей счастливым новоселам вручается лист для голосования, где предлагают проголосовать за УК от застройщика или «против». Выбрать другую компанию нельзя. Некоторые дольщики отмечают, что менеджеры утаивают факт голосования и говорят, что подпись ставится «за выдачу ключей и благоустройство территории».

Рассмотрим, как работают разные управляющие компании нескольких наиболее известных тюменских застройщиков.

«УК Русь» (ТДСК)

Преимущественно, управляющая компания работает с домами, построенными ТДСК.

По данным из ЕГРЮЛ, у фирмы сразу три собственника: Ольга Склярова, Екатерина Золотухина и Нина Мысовских. В 2009 году доли распределялись по 20% между ТДСК, Екатериной Золотухиной и Ниной Мысовских, еще 40% принадлежали Николаю Щепелину. В 2018 году доли Золотухиной и Мысовских увеличились до 30%, а в конце 2019 года 40% уставного капитала уже принадлежало Ольге Скляровой. На начало 2020 года ни ТДСК, ни Щепелина уже в совладельцах компании не значилось.

Чистая прибыль компании за 2018 год составила 40 млн рублей.

Кроме обслуживания собственных домов, «Русь» выполняет государственные контракты для таких организаций, как АО «Талк», ГКУ ТО «ФИТО» и управделами правительства Тюменской области. Всего компания выполнила 32 контракта на 29,6 млн рублей.

В отзывах о компании много негатива на работу паспортисток, проблемы с водой и уборку территории. Также жильцы жалуются на медленное выполнение заявок и плесень в квартирах из-за проблем с межпанельными швами.

«Газоны вообще не убирался! На улице как будто весна после таяния снега! Жесть просто! Никогда такого не было! Просто куча мусора возле дома! Газоны подстрижены спора нет! Но мусор банально не убирается! Ужас!»Семен Занин (орфография сохранена)

В Государственную жилищную инспекцию по Тюменской области по вопросам качества услуг, оказываемых УК Русь, за 2018 год поступило 36 обращений. В 2019 году эта цифра была ниже — всего 27 обращений.

«Восток-Сити» (ГК СтройМир)

Компания работает в домах, построенных застройщиком СтройМир — обе компании принадлежат Алексею Халимону. Он же является генеральным директором.

За 2018 год чистый убыток компании составил 51 тыс рублей. По данным СПАРК, у компании высокий индекс финансовых рисков (91 из 99).

Одной из причин таких показателей является то, что в арбитражных судах «Восток-Сити» преимущественно выступает в роли ответчика — 12 случаев из 16.

«Навязанная от застройщика ук. Обманным путём сделали подписи, чтобы их выбрали. Отдельным листком подсунули таблицу, где нужно было расписаться, как они сказали для получения ключей от квартиры. Все работы делаются после скандала. Иначе можно „завтраки“ месяцами ждать. Зато платежки каждый месяц с квитанциями за только на бумаге выполненные работы, быстро успевают рассылать»Мария Сметанина (орфография сохранена)

Собственник квартиры в ЖК «Тесла парк» Николай считает, что компания была навязана для того, чтобы не доделывать недоработки застройщика и избавить его от судов. По словам Николая в лифтовых шахтах дома по Ставропольской, 160 стоит вода, не работает пожарная сигнализация и долгое время не были установлены домофоны. На претензии УК должным образом не реагирует.

«Брусника.Управление домами»/«Юит Брусника Сервис» (Брусника)

До 2019 года УК Брусники обслуживала только собственные МКД, после чего произошло слияние с сервисной компанией «ЮИТ». Совместное предприятие обслуживает дома построенные разными застройщиками: Брусникой и финской компанией ЮИТ.

По официальной версии, объединение произошло для повышения качества обслуживания домов и комфорта жителей. По неофициальной — финны устали от жалоб на качество работы своей сервисной компании (по неподтвержденным данным, тюменские дома обслуживались на подряде у УК «Домово).

Компанией руководит директор Максим Урман, за 2018 год чистая прибыль компании составила 4,1 млн рублей.

Жильцы «Брусничных» домов рассказывают, что раньше испытывали трудности с тем, чтобы дозвониться до диспетчера, однако мобильное приложение упростило эту задачу. Кроме этого, поступают жалобы на работу системы телеметрии (показания счетчиков автоматически передаются в УК) и периодически приходится передавать показания приборов учета самостоятельно.

«Мне нравится работа управляющей компании: заявки оставляю через приложение и они оперативно выполняются. Даже фото результата отправляют. Единственное, что из-за сбоев в телеметрии иногда приходят огромные счета, приходится делать перерасчет»Николай, житель «Европейского»

Тюменцам «Брусника» известна тем, что одной из первых организовала в своих новостройках соседские центры, установила дог-боксы (пакетики, в которые хозяева могут убирать экскременты своих животных) и закрытые контейнеры для сбора мусора.

«УК Звездный 72» (Страна Девелопмент)

Компани занимается обслуживанием домов, построенных застройщиком «Страна девелопмент» (до ребрендинга — «Снегири»). Однако с октября 2019 года в результате переговоров с руководством «Сибстройсервиса», управляющая компания взяла на обслуживание дома и этого застройщика.

С 24 октября 2019 года компанией руководит Наталья Михайлова. За 2018 год организация заработала 2,4 млн рублей чистой прибыли.

Компания принадлежит трем предпринимателям: Игорю Бутакову (34%), Александру Гайдукову (33%) и Константину Гололобову (33%).

По данным открытых источников, в период с 2017 по 2019 гг в отношении компании было проведено всего 4 проверки, а за последние два года в адрес ГЖИ поступила всего одна жалоба на качество обслуживания. Исходя из этого, организацию можно назвать одной из самых дисциплинированных УК от застройщика.

Чаще всего, жильцы жалуются на высокий тариф за содержание жилья, но отмечают, что в него включена охрана и видеонаблюдение.

«Меня все устраивает. Правда на площадке бывает грязно, но это уже сами люди. Уборщица хорошо моет, но не все это ценят. Правда не вполне понимаю смысл охраны: давно не видел, чтобы они патрулировали территорию»Руслан, житель «Звездного городка»

Жильцы района рассказывают, что недавно у них появился соседский центр, а несколько раз в неделю к ним приезжает мобильная библиотека, а большинство вопросов можно решить через мобильное приложение.

«Вершина комфорта» (Сибстройсервис)

Управляющая компания обслуживает дома, построенные Сибстройсервисом. В 2019 году, обе компании нередко упоминались в СМИ по негативным поводам.

До октября 2019 года УК находилась под руководством Артема Завьялова, после того, как жильцы сразу нескольких домов начали процедуру смены УК, учредители убрали Завьялова. На его место пригласили директора УК «Звездный 72» Константина Гололобова.

Фирма принадлежит Павлу Юрочкину (100% уставного капитала).

За 2018 год убыток компании составил 361 тыс рублей, при выручке в 62 млн рублей.

С 2015 по 2020 год в отношении организации было проведено 45 проверок, выявлено 26 нарушений. В адрес ГЖИ на качество оказываемых услуг в 2018 году поступило 19 обращений. В 2019 году количество жалоб увеличилось вдвое — 39 обращений.

По словам жильцов, претензии касались плохой уборки территории (иногда лестничную площадку могли не мыть несколько недель), вывоза снега (горы снега лежали месяцами) и огромным счетам за отопление.

Примечательно, что тариф на отопление был установлен владельцами газовой котельной, которая отапливает близлежащие дома. По данным открытых источников, фирма имеет связи с застройщиком.

Сами жильцы отмечают, что после смены руководства управляющей компании, обслуживание домов качественно улучшилось: были окрашены облупившиеся фасады (примечательно, что домам всего 3 года) и проведена генеральная уборка мест общего пользования. Претензий по качеству уборки и вывозу снега практически нет.

«Если сравнивать работу команд Завьялова и Звездного — это небо и земля. Раньше у нас нормально не убирались, новые дома выглядели как старые общежития. На все претензии отвечали, что чисто не там, где убирают, а там, где не мусорят. Но как это относится к снегу и грязи? Сейчас таких проблем нет. Единственное, хотелось бы добиться снижения тарифов на тепло от „своей“ котельной, бывает по 3 тыс за 20 квадратов приходит»Егор, житель «ЖК Москва»

Стоит отметить, что осенью 2019 года в отношении ИП Веры Беркутовой, отвечавшей за уборку в домах, обслуживаемых «Вершиной комфорта» и «Домово», было возбуждено уголовное дело о невыплате заработной платы сотрудникам.

УК «Домово» (ЭНКО)

Управляющая компания обслуживает жилые дома, построенные ГК «ЭНКО». По словам собеседника из компании, пожелавшего остаться анонимным, под жилые комплексы застройщика создаются отдельные управляющие компании, обслуживанием которых занимается «Домово».

Слова источника подтверждает то, что в мае 2019 года была создана УК «Айвазовский». Вероятнее всего, компания будет обслуживать дома одноименного строящегося жилого комплекса.

Руководит УК «Домово» Артем Завьялов (помимо этой УК был директором «Вершины комфорта»). За 2018 год чистая прибыль компании составила 7,4 млн рублей, при общей выручке в 71 млн рублей.

Фирма принадлежит Артему Завьялову (10%) и Елене Низамовой (90%). Примечательно, что Низамова возглавляет компанию ЭНКО.

Предприятие аффилировано с управляющими компаниями «Жилой район АИЖК», «УК Айвазовский» и «УК Преображенский».

Примечательно, что по словам нескольких опрошенных собственников, при получении ключей они не выбирали управляющую компанию.

Тем не менее за 2018 и 2019 годы в ГЖИ не поступало обращений о навязывании застройщиком управляющей компании.

Жильцам доступен соседский центр, а на их вопросы в Instagram компании отвечает директор УК «Домово» Артем Завьялов.