Перезагрузка строительной отрасли: тюменские эксперты прогнозируют рост цен на жилье

Как рассказал начальник отдела госконтроля в области долевого строительства многоквартирных домов, заместитель начальника Главного Управления строительства Тюменской области Вадим Ряска, основная задача всех реформ — уйти от прямого финансирования дольщиками всех этапов строительства. «Таким образом мы избежим обмана со стороны застройщиков и у нас не будет проблемных объектов, так как люди будут покупать уже готовое жилье», — уверен эксперт.

Второй момент, которого хотят добиться инициаторы перехода на новую схему финансирования — уйти от госконтроля за деятельностью строителей. По словам Вадима Ивановича, планируется, что застройщики будут брать целевые кредиты на ввод объектов напрямую в банках, а конечному покупателю будут продавать уже готовое жилье.

Касательно самих изменений Вадим Ряска пояснил, что теперь строительные компании будут работать по схеме: один застройщик — один объект. Кроме того, к организациям будет применяться требование о наличии собственных средств в размере не менее 10% от планируемой стоимости проекта.

Также строители не смогут участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие структуры и обеспечивать исполнение обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для дел, не связанных со строительством. То есть все сведется к тому, что застройщик будет заниматься только своей первостепенной задачей, пояснил Ряска.

Во время переходного периода дольщики будут хранить деньги, предназначающиеся для застройщика, на эскроу-счета в банках. Счета эти закрыты, и застройщик сможет получить свои деньги только после того, как введет объект в эксплуатацию и передаст дом собственникам. Впоследствии планируется отказаться и от такой схемы передачи денег и перейти на проектное финансирование.

Однако Ряска уточнил, что все нововведения, которые уже внесены в законодательные акты, начнут действовать в отношении объектов, разрешения на строительство которых будут выданы после 1 июля 2018 года.

«Подводные камни» новшеств

Строительный рынок достаточно бурно отреагировал на предстоящие перемены. По словам экспертов, в настоящее время застройщики пытаются получить как можно больше разрешений на строительство, не дожидаясь «часа икс». Как рассказал председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих девелоперов Дмитрий Панов, выданных на сегодняшний день разрешений хватит на ближайшие 3–5 лет стройки. Потом же отрасль претерпит существенные изменения.

Так, Панов уверен, что в связи с новыми требованиями с рынка вынужденно могут уйти около 30% игроков. А отказ от денежных средства дольщиков в момент строительства повысит стоимость квадратного метра жилья для конечных покупателей более чем на 10%.

Он также подчеркнул, что все внесенные в законодательные акты поправки никаким образом не повлияют на судьбу дольщиков, которые уже были обмануты. Между тем, вице-президент объединения риэлторов Тюменской области Олег Касьянов заметил, что согласно общероссийской статистике доля обманутых дольщиков не превышает 3%. «Есть ли смысл перестраивать локомотив экономики — всю строительную отрасль — ради такого низкого процента?», — задался вопросом Олег Никандрович.

Тем не менее, подчеркнул Панов, повлиять на дальнейшую судьбу развития строительной отрасли пока есть возможность. «Сейчас мы должны попытаться все вместе внести конструктивные корректировки уже в нынешний закон. Это должны быть ключевые поправки, которые позволят отрасли не стагнировать», — пояснил девелопер.

Но не все так печально, уверен председатель тюменского отделения РГУД по жилой недвижимости Андрей Скосырский. Среди позитивных моментов Скосырский отметил создание компенсационного фонда, который является хорошей защитой как потенциальных дольщиков, так и застройщиков.

Однако это единственный плюс, который отметил Скосырский в изменениях. Так, обязательное наличие трехлетнего опыта работы, по мнению девелопера, приведет к монополизации строительного рынка, это в свою очередь отразится на стоимости квадратного метра и качестве строительства.

С последним утверждением согласен и Олег Касьянов, хотя, по его мнению, в целом для дольщиков новый механизм работы в отрасли — это большой шаг вперед. «Люди будут более спокойно заходить на строительный рынок», — считает он.

Рост цен на жилую недвижимость в среднем на 7% прогнозирует аналитик Андрей Панасюк. Изменения в законодательстве неминуемо приведут к увеличению сроков строительства, снижению объемов ввода квадратных метров, росту спроса и дефициту предложений в жилищном секторе, а закончится все ростом цен на квадратный метр, считает Панасюк.

Ужесточение требований Центробанка

Уход от долевого участия на рынке недвижимости — не единственное изменение, которое затронет строительный рынок в ближайшее время. Косвенно спрос на жилье скорректирует ужесточение Центробанком РФ рисков по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом или без него. Так, кредит с взносом меньше 20% стоимости жилья оценивается с коэффициентом риска 150%, меньше 10% — 200%. С января 2018 года вступили в силу поправки ЦБ РФ к инструкции «Об обязательных нормативах банков».

По мнению аналитиков агентства Moody’s, Центральный банк принимает такие меры в целях превентивной минимизации кредитных рисков на рынке ипотеки. Ежегодный рост ипотечных кредитов за последние два года составил 13%, а средние процентные ставки на 1 октября 2017 года снизились до 11,1%, говорится в обзоре Moody’s. При этом в Moody’s отмечают, что тенденция по снижению ставок продолжится, пишет РБК. Вместе с тем ужесточения Центробанка не допустят появления значительного объема кредитов с низким размером первоначального взноса. «Классически считается, что если заемщик не смог накопить минимум 20% на первоначальный взнос по ипотеке, он вряд ли сможет ее обслуживать в течение всего срока кредита», — говорит управляющий директор Национального рейтингового агентства (НРА) Павел Самиев. Эксперт добавляет, что регулятор действует на перспективу. «Сейчас ситуация не выглядит угрожающей, однако через полгода возможны негативные изменения, поскольку спрос на такие кредиты растет», — считает он.

Тем не менее, тюменские банкиры относятся к изменениям спокойно и не считают ситуацию критической.

По мнению руководителя тюменского отделения Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Владислава Самойлова, ожидать повышения ставок по ипотеке не стоит. Более того, он подчеркнул, что процент по ипотеке продолжит снижаться, а портфель кредитов будет и дальше наращивать объемы.

«По прогнозам разных экспертов, прирост по ипотечным кредитам может составить к концу года 25%, а по данным АИЖК, увеличение кредитного портфеля достигнет уровня 2,5–2,7 трлн рублей», — поделился информацией Самойлов.

Владислав Самойлов заметил, что повышение коэффициентов риска для кредитов с небольшим первоначальным взносом прогнозируемо приведет к тому, что банки будут вынуждены увеличивать размер первоначального взноса до уровня от 20% и выше. «К слову, в ряде банков уже сейчас начали пересматривать свои ипотечные программы и мы здесь не стали исключением. Уральский банк реконструкции и развития поднял требуемый порог первоначального взноса до 20%», — рассказал Самойлов.

При этом банкира не смущает, что заемщикам сложно достать как раз сумму первоначального взноса. По его мнению, решением проблемы могут стать различные государственные программы, к примеру, средства материнского капитала.

На данные момент, по словам Самойлова, доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом на всем рынке ипотечного кредитования составляет примерно половину от общего объема, но со временем она будет сокращаться.

«Тем не менее, население продолжит закрывать отложенный спрос на покупку жилья средствами ипотеки, поэтому оттока клиентов мы не ожидаем», — говорит Самойлов.