Разгон инфляции не дает упасть ценам на недвижимость

ЦБ РФ не стал дальше снижать ключевую ставку, мотивировав своё решение ухудшившейся внешней конъюнктурой и ростом инфляционных ожиданий. Попробуем разобраться, как это отразится на экономической ситуации вообще и на рынке тюменской недвижимости в частности.

Напомню, что уровень ставок это, проще говоря, цена денег и стоимость кредита, а кредит в рыночной экономике является механизмом авансирования и запуска общественного воспроизводства. Современный рынок просто немыслим без кредита. Грубо говоря, где кредит доступен и денег из-за этого обращается много, там и процветание, а где нет, там, наоборот спад и депрессия.

Что же конкретно сказал ЦБ в своём пресс-релизе? Во-первых, что инфляция растёт (с 15,6% в июле до 15,8% в августе) и риск дальнейшего роста увеличивается. Во-вторых, происходит существенное охлаждение экономики (по предварительной оценке Росстата, во II квартале ВВП сократился на 4,6%). В-третьих, в августе произошло значительное ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры (нефтяные цены обновили свои минимумы с весны 2009 года). Наконец, что произошедшее снижение курса рубля продолжит оказывать влияние на цены и в ближайшие месяцы (в РФ импорт составляет примерно 15% ВВП, а значит, удвоение валютных курсов просто автоматически добавляет 15% в общую инфляцию, утроение уже сразу 30%).

Для справки напомню, что всего два года назад, в сентябре 2013 г. Доллар был по 32 рубля, то есть на сегодня уже удвоился. А если сбудется алармистский прогноз Goldman Sachs, допускающий падение цен на нефть до 20 долларов за баррель, то курс его к рублю вполне может и утроиться, легко прогулявшись до уровней за 90, а ставка ЦБ тогда неминуемо опять вернётся на 15–16% годовых.

Что же касается недвижимости, то себестоимость строительства жилья по данным Росстата на юге Тюменской области в 2014 году достигла 36 тыс. руб./кв.м. И это фундаментальный уровень сопротивления, ниже которого цены просто физически не могут падать объективно. Сейчас же по данным портала «Наш Город РУ. Недвижимость» средние цены на новостройки в лёгком понижательном тренде колеблются в диапазоне 54–56 т.р./м². Иными словами реальный потенциал возможного их снижения на «дно» ограничен в уровнях примерно на минус 35%. И если случится такой катастрофический сценарий, то и вторичный рынок сходит вниз пропорционально.

При этом разгон инфляции оказывает ценам поддержку, не давая падать, как и снижавшаяся до сих пор ставка процента. Вниз на них давят падающие реальные доходы населения и сжимающийся инвестиционный спрос со стороны бизнеса. И если данные выше прогнозы оправдаются, то рынок ожидает как вторая волна давления на цены, так и вторая волна их поддержки. Полагаю, эффект их взаимного погашения не позволит ценам на недвижимость серьёзно отклониться ни вверх, ни вниз. Здесь ожидаем сохранения сложившийся тенденции — стабильный боковик с лёгким понижательным трендом.

Смущает меня лишь одно — неуклонный рост посещаемости сайтов по трудоустройству и работе, как в России в целом, так и с ещё большим размахом в Тюмени в частности. Не вяжется это как-то с заявлениями властей, будто уровень безработицы стабилен и никакого скачка не наблюдается. Зато хорошо корреспондируется с релизом ЦБ, где отмечен рост неполной занятости и скрытой безработицы. Очень надеюсь, что это не окажет в обозримой перспективе сколь-нибудь существенного влияния на рыночную конъюнктуру в строительстве и недвижимости.

Посещаемость тюменских сайтов по трудоустройству:

Ах, да, и вот ещё что. Знакомые риэлторы сообщают о катастрофическом падении количества сделок и объёмов продаж. Оценивают сокращение в 2–3 раза по сравнению с прошлым годом. И сдаётся мне, что эти «голодные игры» продлятся ещё до весны-лета следующего года. Это горько. Но пока можно лишь посоветовать крепиться, держаться, затянуть пояса и ни в коем случае не влезать в долги. При сегодняшних ставках это худшее, что только возможно сделать для себя. Стагфляция.

Юрий Зиненко