Тюменцы выбирают новостройки

Как показывают опросы и анкетирования, люди предпочитают покупать новое жилье на этапе строительства или в только что построенных домах. Плюс такой покупки – привлекательная цена квадратного метра, возможность внести изменения планировки и сделать отделку по своему вкусу.

Первичный рынок недвижимости – это объекты, которые еще не были оформлены в собственность, строящиеся или только что построенные. Под предложением на первичном рынке понимается объем предложения на рынке новостроек.

В последнее время строители ежегодно вводят в Тюменской области более миллиона квадратных метров жилья. Они вплотную приблизились к задаче, поставленной в момент старта соответствующего приоритетного национального проекта, - строить по 1 квадратному метру жилой площади на человека в год. За 2012 год в Тюменской области введено 1 363,7 тысяч квадратных метров общей площади жилых домов, то есть ввод жилых квадратных метров увеличился на 11,7% в отношении 2011 года. Наибольший объем ввода квадратных метров приходится на последние месяцы года, или месяцы, замыкающие квартальные периоды. А вот в первые месяцы 2013 года показатель ввода жилых квадратных метров практически в 2 раза ниже аналогичного показателя прошлого года.

Как отмечают аналитики ЗАО «Ассоциация Алко», у покупателей в последние годы изменились требования к покупке жилья. «Квартиры, считающиеся ранее элитными, сегодня на рынке воспринимаются покупателями как обычное жилье для проживания. Сегодня объекты должны действительно обладать серьезными конкурентными преимуществами для покупателя, такими как высокое качество строительства, понятная и прозрачная схема продажи, соблюдение технологических норм, требований безопасности и комфорта возводимого жилья и других особенностей. Иначе добиться устойчивых продаж будет сложно», - говорит начальник информационно-аналитического отдела Светлана Молодкина. Тем не менее, в регионе действуют жилищные программы, участникам которых необходимо эконом-жилье, поэтому застройщики активно строят именно такие дома. «Этот факт привел к тому, что по итогам года средняя площадь строящейся квартиры составила 66 квадратных метров - за последние 3 года этот показатель сократился на 7 «квадратов», - говорит аналитик.

На снижение средней площади квартиры повлияло также и то, что с каждым годом снижается доля многокомнатных квартир в общей структуре строящегося жилья. Застройщики при проектировании делают упор на ходовые группы товаров – это одно- и двухкомнатные квартиры. Эта тенденция четко прослеживается в динамике ретроспективных данных. По итогам 2012 года 44,3% среди 38 279 введенных в эксплуатацию квартир занимают однокомнатные квартиры. Лишь 16,8% и 5,1% соответствует многокомнатным квартирам (трех- и четырехкомнатным квартирам).

В прошедшем году основной тенденцией стало сохранение общей активности рынка жилья. Спрос во всех сегментах рынка находился на высоком уровне, что способствовало увеличению количества сделок купли-продажи, которое выросло по сравнению с предыдущим годом. Активность продавцов также была высокой, в результате чего объем предложения в течение года оставался на высоком уровне. Именно равновесие между спросом и предложением способствовало стабилизации цен.

Если в начале года основная доля сделок по приобретению квартир проходила с использованием сертификатов по государственным программам, то со второго полугодия 2012года этот покупатель стал уходить с рынка. На это повлияло как увеличение ипотечных ставок, общие рост стоимости квартир. Так за январь-октябрь 2012 года по данным Управления Росреестра по Тюменской области зарегистрировано уступок прав требования по договорам участия в долевом строительстве 3 650 – это почти 45% от общего объема зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.

В январе 2013 года многие банковские учреждения страны начали повышать ипотечные ставки. В частности, по рублевым кредитам они достигли максимального за последние шесть месяцев значения (за исключением продажи жилья на рынке новостроек). Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, начиная с середины января 2013 года, также увеличило процентные ставки по основным ипотечным программам. Но, отмечают аналитики, ставки по программам, связанным с приобретением новостроек, у большинства банков остались неизменными, а некоторые даже пошли на их снижение. Ипотека на новостройки действительно становится дешевле. Этот факт никого из финансовых экспертов особо не удивляет, так как российское правительство уже давно ориентирует ипотечных кредиторов именно на поддержку компаний-застройщиков. Уровень ставок по ипотеке в сегменте строящегося жилья искусственным образом занижается, чтобы увеличить количество сделок и тем самым простимулировать жилищное строительство в стране.

Существенную роль здесь играет «ипотека с государственной поддержкой», которую финансирует Внешэкономбанк. В 2012 году правительство не раз склонялась к решению закрыть эту программу, но по состоянию на сегодня она остается рабочей как минимум до 2014 года.

Ипотека в валюте США (долларах) остается у россиян маловостребованной. Несмотря на то, что ставки практически не меняются, а доллар США продолжает «потихоньку» дешеветь по отношению к российскому рублю и в перспективе, при сохранении этой тенденции, валютный займ может оказаться мероприятием весьма выгодным, но наученные «кризисным» опытом заемщики не торопятся делать ставку на разницу в курсе.

Рублевая же ипотека к концу 2012 года достигла своего стоимостного максимума. Лишь новогодние ипотечные акции немного скрасили обстановку. Таким образом, очевидно, что главная борьба за привлечение клиентов в ипотечные банки в 2013 году будет разворачиваться на рынке первичного жилья. Спрос на покупку квартир в новостройках должен резко возрасти. В этом сегменте будет стабильно увеличиваться число ипотечных заемщиков и, конечно же, будут расти суммы ипотечных займов в банках.

Несмотря на активное развитие ипотечных программ на рынке строящегося жилья, лишь 20% договоров участия в долевом строительстве, согласно данным Росреестра за 10 месяцев 2012 года регистрируется с использованием кредитных средств. В то время как на вторичном рынке жилья данный показатель составляет 36%. Важно отметить, что ещё год назад, доля договор долевого участия, с использованием кредитных ресурсов составляло практически 44%.

Квартиры в новостройках, как правило, не имеют длинной и запутанной истории, а поэтому проверка её юридической чистоты не представляет собой большой сложности. Новая квартира – это раздолье для креативного покупателя, который может сделать ремонт своей мечты или перепланировку. В то же время на первичном рынке жилья не всегда можно получить внятные ответы на целый ряд вопросов. Какова будет окончательная цена квартиры, когда завершится строительство, когда будет сдан дом и, наконец, стану ли я её собственником? Не придётся ли нести неоправданно высокие расходы по эксплуатации жилья? Самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке является даже не, то что дом будет стоять «немножечко не на том месте», что её окончательная цена и стоимость эксплуатации будут «немножечко превышать» те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.

Основное преимущество вторичного рынка заключается в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке продаются и покупаются «альтернативные квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой вам. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей.

Но все-таки более привлекательным для тюменцев остается первичный рынок жилья. Об этом говорят данные разных анкетирования, проводимого «Ассоцацией Алко» - 78% респондентов выбрали квартиру в строящемся доме, в основном с ближайшим сроком ввода. При этом учитывая, что на рынке вторичного жилья в последние годы появилось достаточно большое количество новых, но введенных в эксплуатацию домов, легче приобрести квартиры в таком доме – это уже не так рискованно, чем вступать в долевое строительство.