Жилищный вопрос по-прежнему остается нерешенным для большинства россиян. Во время кризиса просела строительная отрасль и многие отложили вопрос покупки квартиры до лучших времен. Сегодня кризис позади, и, может быть, как раз настало удачное время для приобретения жилья? Банки предлагают интересные и недорогие ипотечные продукты, застройщики вернулись на рынок с новыми проектами, а именно эти два фактора делают жилье все более доступным.
Государство также оказало мощную поддержку строительной отрасли, в 2009 году запустив через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) федеральную программу «Стимул». Изначально она была направлена на достройку тех жилых объектов, строительство которых было заморожено в период кризиса, а со временем границы программы расширили, направив её на активизацию нового строительства в целом. Сегодня соглашения о работе по программе «Стимул» подписаны с администрациями 54 регионов России. Участники проекта сходятся во мнении, что программа появилась вовремя и стала «глотком свежего воздуха» для рынка жилищного строительства. Да и для обычных граждан «Стимул» стал весомой гарантией: они стремятся покупать квартиры именно в тех домах, которые строятся в рамках программы.
Тройная гарантия
Уникальность «Стимула» не раз отмечали банки-участники. «Работая по программе, мы получили три гарантии: гарантию рефинансирования кредитов, гарантию доступа к заемным ресурсам и гарантию сбыта, - говорит Елена Воронина, советник Председателя Правления ОАО АКБ «МБРР». - Последняя гарантия – уникальное преимущество программы, так как наличие такого участника кредитных отношений, как гарант сбыта, обеспечивает выкуп нереализованных квартир после завершения проекта». С ней согласен и Сергей Климчак, вице-президент Ханты-Мансийского банка: «Программа «Стимул» эффективна и является одним из реально действующих механизмов, стимулирующих строительную отрасль», - отметил он.
Механизм «Стимула», действительно, прост: АИЖК заключает с банком соглашение о фондировании по конкретному строительному объекту сроком на 2 года. В течение этого времени банк может воспользоваться целевым займом АИЖК по фиксированной ставке от 7 до 8,75% годовых. Фактически это опцион. Средства АИЖК банк может пустить как на кредитование застройщиков, так и на выдачу ипотечных кредитов гражданам, которые будут покупать квартиры в строящихся по программе «Стимул» домах. В случае, если застройщик построил дом, но по каким-то причинам не успел продать квартиры, подключается еще один участник программы - гарант сбыта, задача которого заключается в выкупе нереализованного жилья.
«Банки, заключившие соглашение с АИЖК о фондировании проекта строительства, вовсе не обязаны сразу использовать средства Агентства, - поясняет исполнительный директор ОАО «АИЖК» Андрей Шелковый. – Если у банка есть свой источник дешевых средств, он может финансировать проект самостоятельно. Если дешевые деньги закончились, тогда за дополнительным финансированием он может обратиться в АИЖК. При этом банк-участник пользуется всеми остальными гарантиями программы «Стимул», снижающими риски при реализации проекта строительства. Таким образом, обеспечение этих рисков не закладывается в процентную ставку по кредитам, которые банк предлагает застройщику, и, в конечном итоге, все это ведет к снижению рыночной стоимости жилья».
«Стимул» для простых граждан
Интересна программа не только банкам и застройщикам, но и простым гражданам, которые хотят купить недорогое, но качественное жилье. По программе «Стимул» помимо кредитов застройщикам банки выдаются еще и ипотечные кредиты на покупку квартир, причем на особых условиях (впоследствии эти кредиты АИЖК выкупает). Специально для поддержки рынка новостроек Агентством были разработаны ипотечные продукты «Новостройка» и «Малоэтажное жилье», немаловажным плюсом которых является низкая процентная ставка – от 10,5% годовых после оформления права собственности. А для льготных категорий граждан (владельцев материнского капитала, жилищных сертификатов и т.д.) предусмотрен еще и ряд вычетов, которые делают ставку даже ниже 10%.
Участники программы отмечают, что квартиры в домах, строящихся в рамках «Стимула», разлетаются как «горячие пирожки». Такая популярность у граждан объясняется просто. Во-первых, участие в проекте федерального Агентства может служить залогом успеха, что дом будет достроен. Кроме того, банки и застройщики проходят одобрение в Управлении проектного финансирования АИЖК, поэтому в программу попадают лишь добросовестные компании. Все происходит исключительно в рамках закона, например, реализация квартир ведется строго в соответствии с №214-ФЗ, поэтому даже при покупке квартиры на стадии строительства риск неполучения прав собственности полностью исключен, и проблема дольщиков здесь не возникнет.
«Мы с женой давно мечтали о собственной квартире, но долго не могли найти оптимальное предложение по соотношению цена-качество, - рассказывает Николай, житель Ростова-на-Дону. - Про долевое строительство слышали не раз, но опасались оказаться обманутыми. Узнав о том, что в нашем городе строится новый комплекс эконом-класса по федеральной программе – отправились посмотреть. Строительство шло очень активно. Еще на этапе строительства оформили по ипотеке 2-комнатную квартиру площадью 60 кв.м. Своей покупкой довольны – дома в нашем районе с собственными котельными, централизованным водоснабжением и канализацией, в перспективе строительство школы и поликлиники. Сейчас активно продумываем ремонт».
Повышенную активность покупателей отмечают и банки, и застройщики. «Несмотря на опасение граждан покупать стоящееся жилье, по программе «Стимул» выдано более 30 кредитов и заявки продолжают поступать», - рассказывает Юлия Шацких , директор по продажам и сопровождению клиентов ОАО «МДМ Банк». «Стимул» способствует приобретению жилья по ипотеке на этапе строительства, тем самым увеличивая темпы и объемы строительства», - добавляет председатель правления ГК «Финстрой» Любовь Аристова, участник программы в Самаре.
Процесс запущен
О том, что «Стимул» - реально работающий механизм, говорят и цифры. В настоящее время на территории России по программе заключено 141 соглашение о фондировании строительства на общую сумму 34,9 млрд. рублей, что в ближайшее время позволит построить более 1,8 млн. кв. м доступного жилья. В стадии рассмотрения находится более 80 проектов на 20 млрд. рублей.
Тюменская область также является участником программы «Стимул». Первые соглашения по финансированию строительства были подписаны между АИЖК и МДМ- Банком, затем в программу на территории области включился Собинбанк. При этом застройщиком по всем соглашениям является «Партнер-Инвест», один из лидеров строительного рынка Тюмени. Компания как раз специализируется на строительстве жилья экономкласса, а одним из самых известных ее проектов является комплексная застройка Заречного микрорайона. В начале 2011 года соглашения о фондировании на реализацию проектов в Нефтеюганске и Когалыме заключил с Агентством и Ханты-Мансийский банк, на согласовании находятся новые проекты от МБРР.
Сегодня даже у скептиков остается все меньше сомнений в том, что кризис практически пройден. Банковская и строительная отрасли России активно восстанавливаются и наступает благоприятное время для тех, кто хотел, но откладывал покупку квартиры в кредит. Судите сами: ипотечные программы банков становятся более доступными, государство активно поддерживает рынок новостроек, появляются кредитные программы социального характера (с использованием материнского капитала, жилищных сертификатов, ипотека для военнослужащих, молодых семей и ученых), а средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам уже достигла 12,4%, что является историческим минимумом для России.
По информации ОАО АИЖК по ТО